Làm đẹp nhà theo giai đoạn là cách hợp lý nhất khi tiền không đủ làm một lần, với một điều kiện: phải có phương án tổng thể cho cả ngôi nhà trước khi làm đợt đầu tiên. Đợt nào làm cũng phải khớp vào phương án đó, để đợt sau không phải đập bỏ thứ đợt trước vừa làm. Nhà sửa từng đợt mà không có tổng thể thường tốn hơn nhà làm một lần, vì mỗi đợt lại phá một ít của đợt cũ.
Nguyên tắc chia đợt gọn trong ba câu. Việc bẩn, việc đục phá, việc ngầm trong tường và sàn làm trước, gom vào càng ít đợt càng tốt. Việc bề mặt, việc trang trí, việc gắn rời làm sau và làm dần được. Mỗi đợt nên khép kín một vùng hoặc một hệ thống, để sau đợt đó cả nhà vẫn sống bình thường được trong nhiều tháng hay vài năm.
Phần dưới đi qua cách dựng phương án tổng thể, hai kiểu chia đợt và khi nào dùng kiểu nào, những thứ cần “chừa sẵn” cho đợt sau, cách giữ tiền dự phòng, một ví dụ giả định chia ba đợt cho nhà ống cũ, và những lỗi làm kế hoạch nhiều đợt đổ vỡ.
Vì sao phải có phương án tổng thể trước đợt đầu tiên
Phương án tổng thể không cần là một bộ hồ sơ dày. Với nhà ở gia đình, nó là câu trả lời đã chốt cho mấy câu hỏi lớn: mỗi tầng dùng để làm gì, cầu thang và nhà vệ sinh nằm đâu, nước cấp và nước thải đi đường nào, điện chia mấy nhánh, chỗ nào mở thêm cửa sổ hay giếng trời. Khi những câu đó đã có lời đáp, từng đợt chỉ là thực hiện một phần của cùng một bức tranh.
Không có tổng thể, người ta hay rơi vào vòng lặp quen thuộc: năm nay lát lại sàn tầng một cho đẹp, hai năm sau quyết định chuyển nhà vệ sinh xuống tầng một cho bố mẹ, thế là phải đục chính cái sàn mới lát để đi ống thoát. Hoặc sơn lại toàn bộ tường, rồi đợt sau đi lại dây điện âm tường, vết đục chạy khắp mặt sơn mới. Tiền mất không nằm ở đợt sau mà nằm ở phần của đợt trước bị phá.
Phương án tổng thể nên do người có chuyên môn vẽ hoặc ít nhất xem lại, nhất là khi có thay đổi về kết cấu, cầu thang, sàn hay mái. Phần này chi phí không lớn so với tổng việc, nhưng là phần giúp cả kế hoạch nhiều năm đứng vững. Chủ nhà giữ bản tổng thể như giữ một tấm bản đồ: mỗi khi muốn thêm hay bớt một hạng mục, đặt nó lên bản đồ trước rồi mới quyết.
Hai kiểu chia đợt: theo hệ thống hay theo vùng
Có hai cách chia chính, mỗi cách hợp một hoàn cảnh. Nhiều nhà dùng kết hợp: đợt đầu làm theo hệ thống, các đợt sau làm theo vùng.
| Tiêu chí | Chia theo hệ thống | Chia theo vùng |
|---|---|---|
| Cách làm | Mỗi đợt làm trọn một hệ trên toàn nhà: mái và chống thấm, rồi điện nước, rồi hoàn thiện | Mỗi đợt làm trọn một khu: tầng trệt, rồi tầng hai, rồi sân thượng |
| Hợp khi | Nhà cũ, hệ thống xuống cấp đồng loạt, có chỗ ở tạm hoặc chịu được xáo trộn lớn một lần | Nhà còn ở được, hệ thống còn tạm ổn, gia đình cần giữ nếp sống |
| Điểm mạnh | Đục phá gom một lần, đường ống và dây đi liền mạch, ít chỗ nối | Mỗi đợt nhỏ, tiền chia đều, phần chưa làm vẫn dùng bình thường |
| Rủi ro | Đợt đầu nặng tiền, nhà nhìn vẫn cũ sau đợt đầu nên dễ nản | Đường ống, dây điện chạy qua nhiều vùng dễ bị cắt khúc, nối nhiều lần |
| Cách giảm rủi ro | Chọn một góc nhỏ làm đẹp luôn để cả nhà thấy kết quả | Đi trục chính của điện nước xuyên tầng ngay đợt đầu, các vùng sau chỉ đấu vào |
Câu hỏi giúp chọn nhanh: nếu hệ thống điện, nước, chống thấm của nhà đã có tuổi và hỏng rải rác ở nhiều tầng, chia theo hệ thống. Nếu chỉ một hai khu thật sự kém, còn lại dùng ổn, chia theo vùng.
Những thứ cần “chừa sẵn” cho đợt sau
Bí quyết của làm nhà nhiều đợt là đợt trước chuẩn bị đường cho đợt sau, để đợt sau chỉ cần lắp chứ không cần đục. Một số thứ đáng chừa sẵn:
- Ống chờ cấp và thoát nước tới vị trí sẽ có nhà vệ sinh hoặc chỗ giặt trong tương lai, bịt đầu cẩn thận và đánh dấu vị trí.
- Ống luồn dây điện rỗng lên các tầng, ra sân thượng, ra cổng, để sau này kéo thêm dây đèn, dây mạng, dây camera mà không phải đục tường.
- Dư chỗ trong tủ điện cho vài nhánh sau này, thay vì lắp vừa khít số nhánh hiện có.
- Lỗ chờ, dầm chờ ở những chỗ đã tính mở giếng trời hay thêm tầng tum, phải do kỹ sư kết cấu quyết định vị trí và cách làm.
- Cao độ sàn hoàn thiện đã chốt cho cả tầng, để khu lát đợt sau không bị lệch với khu lát đợt trước.
- Một ít vật liệu dự trữ như gạch lát, gạch ốp cùng lô, để vá sửa hay nối tiếp không bị lệch màu.
Chừa sẵn tốn thêm một chút ở đợt đầu, nhưng là thứ rẻ nhất trong cả kế hoạch. Ghi lại vị trí mọi đầu chờ bằng ảnh và sơ đồ, vì sau vài năm không ai nhớ chúng nằm đâu.
Giữ tiền thế nào khi làm nhiều đợt
Làm nhà theo giai đoạn không có nghĩa là tiêu hết tiền đang có vào đợt gần nhất. Mỗi đợt nên tách ra ba phần: phần làm việc chính, phần dự phòng cho phát sinh, và phần nhỏ để hoàn tất những chi tiết cuối mà người ta hay bỏ quên như sơn dặm, lắp lại ổ cắm, dọn vệ sinh. Nhiều người làm nghề khuyên giữ dự phòng cỡ một phần mười tới một phần năm giá trị đợt, nhà càng cũ thì càng nên nghiêng về mức cao, vì nhà cũ hay giấu bất ngờ sau lớp vữa.
Khi tiền dự phòng không phải dùng tới, đừng vội tiêu cho việc trang trí. Chuyển nó sang đợt sau, nơi thường lại có những thứ bất ngờ khác. Một kế hoạch nhiều đợt hỏng phổ biến nhất ở chỗ đợt đầu phát sinh, phải lấy tiền đợt hai bù vào, đợt hai bị cắt bớt rồi làm dở dang.
Một cách tự kiểm đơn giản: trước mỗi đợt, liệt kê hạng mục theo ba cột bắt buộc, nên có, muốn có. Tiền chỉ đủ cho cột đầu thì làm cột đầu và giữ dự phòng; cột hai, cột ba dời sang đợt sau. Đừng làm cột ba trước cột một chỉ vì cột ba dễ thấy hơn.
Ví dụ giả định: chia ba đợt cho nhà ống cũ ba tầng
Ví dụ giả định một gia đình bốn người ở nhà ống ba tầng đã hơn hai mươi năm tuổi, mái thấm, điện cũ, tầng trệt tối. Tiền đủ làm khoảng một phần ba số việc mong muốn. Kế hoạch có thể như sau:
- Chốt phương án tổng thể: thuê người có chuyên môn khảo sát, vẽ lại công năng ba tầng, định vị nhà vệ sinh cho bố mẹ ở tầng trệt, vị trí giếng trời, đường trục điện nước.
- Đợt một, phần “kín và an toàn”: xử lý thấm mái và sân thượng, thay hệ thống điện toàn nhà với tủ điện mới, đi trục cấp thoát nước xuyên tầng kèm ống chờ cho nhà vệ sinh tầng trệt. Tường bị đục chỉ trát lại và sơn lót, chưa sơn hoàn thiện.
- Đợt hai, tầng trệt: làm nhà vệ sinh mới cho bố mẹ, mở giếng trời theo vị trí đã tính, lát lại sàn tầng trệt, sơn hoàn thiện tầng trệt. Lúc này cả nhà đã thấy rõ một tầng đẹp hẳn lên.
- Đợt ba, tầng trên và mặt tiền: hoàn thiện phòng ngủ tầng hai, ba, sửa ban công, làm lại mặt tiền và sơn ngoài.
- Phần làm dần: đèn, rèm, cây xanh, đồ rời, làm khi nào có tiền, không cần thợ lớn.
Điều đáng để ý trong ví dụ là mọi việc bẩn và ngầm dồn vào đợt một, đợt hai đã có ống chờ nên không đục lại tầng trên. Thứ tự đúng giúp gia đình dừng ở bất kỳ đợt nào mà nhà vẫn ở được, không nằm dở dang.
Những lỗi làm kế hoạch nhiều đợt đổ vỡ
Làm cái đẹp trước vì nó dễ thấy. Sơn đẹp, đèn đẹp làm trước rồi đợt sau đục đi lại đường điện. Thứ dễ thấy luôn làm sau thứ nằm trong tường.
Đổi phương án giữa chừng mà không cập nhật tổng thể. Nghe ai đó gợi ý đổi chỗ nhà vệ sinh hay cầu thang ở đợt hai, nhưng không kiểm lại ống chờ và kết cấu đã làm ở đợt một. Mọi thay đổi phải đặt lên bản tổng thể trước.
Mỗi đợt một đội thợ mà không bàn giao hồ sơ. Đội sau không biết ống chờ nằm đâu, dây đi đường nào, khoan trúng ống. Hồ sơ ảnh và sơ đồ của đợt trước phải trao cho đội sau.
Kéo dài các đợt quá xa nhau mà không bảo vệ phần dở. Ống chờ không bịt kín, sàn chờ không che chắn, sau vài năm bị lấp, bị gỉ, bị hỏng. Phần chờ cần được bảo vệ như một phần hoàn thiện.
Không chừa dự phòng. Phát sinh của đợt đầu ăn sang tiền đợt sau, cả kế hoạch trượt dài. Dự phòng là một dòng bắt buộc của mỗi đợt, không phải phần dư.
Bỏ qua người sẽ sống trong nhà mười năm tới. Kế hoạch nhiều đợt thường trải qua nhiều năm; con lớn lên, cha mẹ già đi. Phần nhà cho người già, trẻ nhỏ nên được tính trong tổng thể ngay từ đầu, chi tiết sửa theo lứa tuổi có bài riêng ở mục Nhà cho mọi lứa tuổi.
Khi nào nên dồn làm một lần thay vì chia đợt
Chia đợt không phải lúc nào cũng rẻ hơn. Có những hoàn cảnh làm một lần hợp lý hơn dù phải vay mượn thêm hoặc chờ thêm một thời gian để gom tiền. Thứ nhất là khi kết cấu có vấn đề: nứt dầm, lún móng, sàn võng. Những việc này phải xử lý trọn vẹn theo chỉ định của kỹ sư, không cắt khúc theo khả năng tài chính. Thứ hai là khi nhà gần như phải làm lại toàn bộ hệ thống, mỗi đợt nhỏ lại đục một phần của đợt trước, tổng chi phí và tổng thời gian xáo trộn còn lớn hơn làm một lần.
Thứ ba là khi gia đình đằng nào cũng phải dọn ra ở tạm. Đã chịu chi phí và sự mệt mỏi của việc dọn đi, nên tận dụng lúc nhà trống để làm hết các việc bẩn. Thứ tư là khi nhà phố có lối vào hẹp, việc tập kết vật liệu và đưa máy móc vào ra mỗi đợt đều phiền hàng xóm và tốn công; gom lại một lần đỡ được nhiều lượt.
Ngược lại, chia đợt hợp lý khi nhà vẫn ổn về kết cấu, hệ thống còn dùng được, và mong muốn chủ yếu là nâng chất lượng sống và vẻ ngoài. Khi đó, có phương án tổng thể trong tay, gia đình hoàn toàn có thể làm từng phần trong nhiều năm mà ngôi nhà vẫn đi về đúng một hướng.
Câu hỏi thường gặp
Phương án tổng thể có bắt buộc phải thuê kiến trúc sư không?
Không bắt buộc với mọi nhà, nhưng nên có người có chuyên môn xem lại khi phương án đụng tới cầu thang, sàn, mái, giếng trời hay vị trí nhà vệ sinh. Với nhà chỉ làm bề mặt, chủ nhà tự phác được, miễn chốt rõ công năng từng tầng và đường đi của điện nước.
Bao lâu thì nên xem lại phương án tổng thể một lần?
Mỗi khi chuẩn bị bắt đầu một đợt mới, và mỗi khi gia đình có thay đổi lớn như có thêm con, cha mẹ về ở cùng hay chuyển một tầng thành chỗ làm việc. Xem lại để chỉnh chứ không phải vẽ lại từ đầu; phần đã làm ở đợt trước là ràng buộc của phần sau.
Nhà thuê hoặc căn hộ chung cư có làm theo giai đoạn được không?
Được, nhưng phạm vi hẹp hơn. Căn hộ bị giới hạn bởi kết cấu và đường ống chung của toà nhà, mọi việc đục phá phải đăng ký với ban quản lý. Nhà thuê chỉ nên làm phần gắn rời và tháo được, việc lớn phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà.
Ống chờ để lâu có bị hỏng không?
Có nếu không bảo vệ. Đầu ống phải bịt kín để không lọt vữa, rác và côn trùng, vị trí phải đánh dấu và chụp ảnh. Trước khi đấu nối ở đợt sau, nên thử thông ống và thử áp lực đường cấp nước để chắc không có chỗ nứt, tắc trong thời gian chờ.
Nên làm mặt tiền ở đợt đầu hay đợt cuối?
Thường là đợt cuối, trừ khi mặt tiền đang thấm, bong tróc gây nguy hiểm hay ảnh hưởng tới các tầng bên trong. Lý do là quá trình làm bên trong hay phải vận chuyển vật liệu, phá dỡ qua mặt tiền, làm đẹp sớm dễ bị trầy xước, bẩn.
Chia đợt có làm tăng tổng chi phí không?
Có thể tăng một phần vì mỗi đợt có chi phí khởi động, dọn dẹp và vận chuyển riêng. Bù lại, gia đình không phải vay nặng, có thời gian sống thử để điều chỉnh. Phần tăng sẽ nhỏ nếu có tổng thể và ống chờ; sẽ rất lớn nếu đợt sau phải phá đợt trước.
