Khi tiền có hạn mà nhà vừa nóng, vừa thấm, vừa ồn, thứ tự hợp lý trong đa số trường hợp là: an toàn trước, thấm thứ hai, rồi mới tới nóng và ồn, trong đó nóng hay ồn đứng trước tuỳ cái nào đang ảnh hưởng tới sức khoẻ và giấc ngủ của người yếu nhất trong nhà. Thấm thường được ưu tiên vì hư hại do nước cộng dồn theo thời gian và làm hỏng mọi lớp hoàn thiện làm sau nó.
Nguyên tắc thứ hai là gộp việc theo vị trí: chống thấm mái và chống nóng mái làm cùng một đợt, thay cửa sổ thì tính cả chống ồn, chống nóng và chống mưa tạt cùng lúc. Gộp như vậy tránh được cảnh đục phá một chỗ hai lần, thường là khoản lãng phí lớn nhất trong sửa nhà theo giai đoạn.
Bài viết đưa ra khung quyết định cho chủ nhà, bảng xếp ưu tiên theo tình huống, cách chia giai đoạn theo mùa và ví dụ giả định với một căn nhà ống. Không có con số chi phí, vì giá thay đổi theo nơi, theo thời điểm; điều quan trọng là thứ tự và cách gộp việc.
Bốn nguyên tắc để xếp thứ tự
An toàn trước mọi thứ. Nước gần điện, trần phồng võng, lộ thép gỉ, vết nứt đang mở rộng, lan can lỏng: những thứ có thể gây tai nạn phải xử lý ngay, bất kể kế hoạch khác. Đây không phải chuyện ưu tiên mà là chuyện bắt buộc.
Hư hại lan rộng trước, khó chịu sau. Thấm để một năm thì vết ố lan ra, thép gỉ thêm, mốc lan sang đồ đạc, chi phí sửa lớn dần. Nóng và ồn khó chịu nhưng thường không làm ngôi nhà xuống cấp thêm theo thời gian. Vì vậy cùng một khoản tiền, sửa thấm thường giữ được nhiều giá trị hơn.
Sức khoẻ của người yếu nhất. Nếu trong nhà có người già ngủ ở phòng áp mái nóng như lò, trẻ sơ sinh, người bệnh mất ngủ vì tiếng xe, thì chống nóng hay chống ồn cho phòng của họ có thể vượt lên trước những vết thấm nhỏ chưa lan.
Sửa nguồn trước, hoàn thiện sau. Sơn lại, ốp lát, làm trần đẹp chỉ nên làm sau khi đã xử lý thấm, đã đi lại dây điện, ống nước cần thiết, đã quyết định lớp chống nóng. Hoàn thiện trước rồi phải đục ra là tiền mất hai lần.
Vì sao thấm thường đứng đầu danh sách
Nước là kẻ phá hoại kiên nhẫn nhất trong một ngôi nhà. Mỗi mùa mưa, mỗi lần tầng trên tắm giặt, nước lại đi thêm một đoạn trong kết cấu. Hư hại do thấm có tính cộng dồn: năm sau tệ hơn năm trước, và vùng phải sửa rộng dần.
Thấm còn ảnh hưởng tới các việc khác. Lớp cách nhiệt đặt trên mái đang thấm sẽ ướt và mất tác dụng; trần thạch cao làm dưới mái đang dột sẽ ố và võng; sơn chống nóng lên tường đang ngấm nước sẽ bong. Nói cách khác, chống nóng mà chưa chống thấm thì khoản tiền chống nóng có nguy cơ mất.
Ngược lại, xử lý thấm đúng cách thường mở ra cơ hội làm luôn việc khác: đã dỡ lớp lát mái để chống thấm thì đặt thêm lớp cách nhiệt chỉ tốn thêm phần vật liệu và công đặt; đã tháo khung cửa sổ để trám lại thì thay luôn bộ cửa kín hơn cho bớt ồn. Đó là lý do trong kế hoạch, thấm không chỉ đứng đầu mà còn là điểm neo để gộp các việc khác.
Có một ngoại lệ: những vết thấm nhỏ, ổn định, đã khô, không lan qua vài mùa mưa, ở chỗ không có kết cấu quan trọng, thì có thể theo dõi tiếp và để sau một việc chống nóng hay chống ồn đang gây khổ hằng ngày.
Xếp ưu tiên theo tình huống
Bảng gợi ý thứ tự cho một số tình huống hay gặp. Đây là gợi ý cho chủ nhà tự cân nhắc, không thay cho đánh giá của người có chuyên môn khi có dấu hiệu kết cấu.
| Tình huống | Làm trước | Làm sau | Vì sao |
|---|---|---|---|
| Mái vừa thấm vừa nóng | Chống thấm và chống nóng mái cùng một đợt | Trần, sơn phòng tầng trên | Dỡ mái một lần, không làm hỏng trần mới |
| Tường hứng nắng chiều có vết thấm | Xử lý thấm tường | Sơn phản xạ, lam che | Sơn lên tường ẩm sẽ bong |
| Phòng ngủ mặt đường ồn, cửa sổ cũ dột mưa tạt | Thay hoặc sửa cửa sổ, tính cả kín nước và cách âm | Rèm, nội thất phòng | Một bộ cửa giải quyết hai vấn đề |
| Người già ngủ phòng áp mái nóng, thấm nhỏ ở nhà vệ sinh tầng dưới | Chuyển chỗ ngủ, chống nóng phòng áp mái; theo dõi vết thấm | Xử lý nhà vệ sinh khi vết lan | Sức khoẻ người yếu là ưu tiên |
| Ẩm chân tường tầng trệt, mùa nồm nặng | Xác định nguồn ẩm, xử lý nguồn | Sơn lại, đồ gỗ, ốp chân tường | Che ẩm làm ẩm nặng hơn |
| Nhà thuê, không được sửa kết cấu | Việc tháo lắp được: gioăng, rèm, quạt, che nắng ngoài | Đề nghị chủ nhà xử lý thấm | Quyền sửa thuộc chủ nhà |
Khi một tình huống không có trong bảng, quay về bốn nguyên tắc ở đầu bài: an toàn, hư hại lan rộng, sức khoẻ người yếu, nguồn trước hoàn thiện sau.
Gộp việc theo vị trí để khỏi đục hai lần
Cách nghĩ hiệu quả nhất khi lên kế hoạch là chia ngôi nhà theo vị trí, liệt kê mọi vấn đề ở mỗi vị trí, rồi làm trọn từng vị trí một:
- Mái và sân thượng: chống thấm, chống nóng, thoát nước, lan can, chỗ đặt bồn nước, cục nóng điều hoà. Làm vào mùa khô.
- Tường ngoài và mặt tiền: vết thấm, vết nứt, lớp sơn, lam che nắng, máng nước, lỗ xuyên tường. Thường cần giàn giáo; gộp lại để chỉ dựng giàn một lần.
- Cửa sổ và cửa đi: kín nước mưa tạt, kín gió, cách âm, che nắng, an toàn cho trẻ. Một lần thay cửa nên tính hết những yêu cầu này.
- Nhà vệ sinh: chống thấm sàn, ống nước, quạt hút chống ẩm. Nếu phải đục sàn, thay luôn đường ống cũ.
- Tầng trệt: ẩm chân tường, thoát nước quanh nhà, nền thấp so với đường.
- Đường điện và ống nước âm tường: nếu có kế hoạch thay, làm trước khi trát, sơn lại bất cứ bức tường nào.
Với mỗi vị trí, hỏi thợ cùng lúc về mọi vấn đề trong danh sách, kể cả những vấn đề không thuộc chuyên môn chính của họ, để biết việc nào cần phối hợp với người khác.
Chia giai đoạn theo mùa và theo ngân sách
Thời tiết quyết định nhiều việc. Chống thấm mái, sân thượng, tường ngoài nên làm vào mùa khô, khi bề mặt khô, ít mưa bất chợt làm hỏng lớp vật liệu đang thi công, và có thể ngâm nước thử trước khi mưa tới. Việc trong nhà như làm trần, bịt khe hở, thay cửa phía trong có thể làm vào mùa mưa.
Một kế hoạch theo giai đoạn hợp lý thường có dạng: giai đoạn một xử lý an toàn và thấm, cùng các việc gộp theo vị trí đó; giai đoạn hai xử lý cái nóng hoặc cái ồn đang ảnh hưởng nhiều nhất; giai đoạn ba làm lại hoàn thiện, sơn, trang trí. Giữa các giai đoạn, sống thử một mùa để xem việc vừa làm đã đủ chưa trước khi chi tiếp.
Ví dụ giả định: một nhà ống ba tầng có mái bằng thấm nhẹ ở góc, phòng ngủ tầng ba nóng về đêm, phòng ngủ tầng hai mặt đường ồn. Năm thứ nhất, vào mùa khô, chống thấm mái kèm lớp chống nóng và mái che nhẹ trên phần sân thượng ngay trên phòng ngủ tầng ba; đồng thời dán gioăng, bịt khe và chuyển đầu giường ở phòng tầng hai. Năm thứ hai, nếu phòng tầng hai vẫn ồn, thay cửa sổ kín hơn. Năm thứ ba, sơn lại tầng trên khi tường đã khô hẳn.
Ghi chép từng giai đoạn, ảnh chụp lớp vật liệu trước khi bị che lấp, phiếu bảo hành, giúp những lần sửa sau nhanh hơn và giúp bạn biết bên dưới lớp sơn có gì. Một tệp ghi chú đơn giản trên điện thoại, chia theo vị trí trong nhà, là đủ dùng cho nhiều năm.
Cũng nên chừa một khoản dự phòng cho mỗi giai đoạn. Sửa nhà cũ hay gặp chuyện bất ngờ khi mở ra: đường ống mục hơn dự kiến, lớp chống thấm cũ hỏng rộng hơn, thép trong bê tông gỉ phải xử lý thêm. Không có dự phòng, chủ nhà dễ bị buộc phải bỏ dở hoặc làm qua loa đúng ở phần quan trọng nhất.
Những khoản không nên cắt để tiết kiệm
Khi ngân sách eo hẹp, có những khoản cắt đi thì tốn hơn về sau:
- Thợ có chuyên môn cho chống thấm, việc trên mái, điện: tay nghề quyết định kết quả nhiều hơn vật liệu.
- Khảo sát tìm nguồn trước khi sửa thấm: sửa nhầm chỗ là mất trọn khoản tiền.
- Ngâm nước thử sau khi chống thấm sàn mái, sàn vệ sinh, trước khi lát lớp hoàn thiện.
- Đồ bảo hộ, giàn giáo cho việc trên cao: một tai nạn đắt hơn mọi khoản tiết kiệm.
- Ý kiến kỹ sư kết cấu khi thêm tải lên mái, khi có vết nứt lạ, khi lộ thép gỉ.
- Thời gian chờ khô trước khi sơn lại tường vừa xử lý ẩm.
Có thể tiết kiệm ở lớp hoàn thiện: chọn vật liệu bề mặt đơn giản hơn, để trang trí sau, tự làm những việc nhỏ an toàn như dán gioăng, sơn lại phòng khi tường đã khô. Còn phần nguồn và phần an toàn thì làm cho tới nơi tới chốn.
Ba câu hỏi trước khi chi tiền cho bất cứ hạng mục nào
Trước mỗi khoản chi, dù lớn hay nhỏ, tự hỏi ba câu dưới đây. Nếu câu trả lời chưa rõ, nên dừng lại tìm hiểu thêm thay vì xuống tiền:
- Việc này giải quyết nguồn hay chỉ che triệu chứng? Sơn đè lên vết ố, mua thêm điều hoà cho phòng dưới mái nóng, treo rèm dày cho phòng mặt đường ồn đều là xử lý triệu chứng. Đôi khi đó là lựa chọn hợp lý tạm thời, nhưng nên biết rõ mình đang làm gì.
- Việc này có làm khó cho việc sau không? Làm trần đẹp trước khi chống thấm mái, lát gạch mới trước khi thay đường ống, sơn mặt tiền trước khi lắp lam che là những ví dụ khiến việc sau phải phá việc trước.
- Sau khi làm, đo lại bằng cách nào? Với nóng, so nhiệt độ phòng cùng giờ trước và sau. Với thấm, theo dõi qua vài trận mưa lớn. Với ồn, nghe vào cùng giờ đông xe. Không có cách đo thì khó biết khoản tiền đó có xứng đáng không, và khó quyết định có làm tiếp hay dừng.
Ba câu này cũng là đề cương tốt khi nói chuyện với thợ: thợ giải thích được phương án của họ trả lời ba câu thế nào thường là thợ hiểu việc.
Câu hỏi thường gặp
Có nên làm một lần cho xong thay vì chia giai đoạn?
Làm một lần tiết kiệm công dựng giàn, dọn dẹp và thời gian sống trong cảnh sửa nhà, nếu ngân sách cho phép và kế hoạch đã rõ. Chia giai đoạn hợp khi tiền có hạn hoặc chưa chắc việc nào đủ hiệu quả. Điều quan trọng là thứ tự và cách gộp, không phải số đợt.
Nhà vừa mua cũ, chưa ở, nên sửa những gì trước khi dọn vào?
Những việc gây bụi, ồn, cần đục phá và cần nhà trống: chống thấm nhà vệ sinh, đi lại điện nước, xử lý ẩm chân tường, chống thấm mái nếu đang mùa khô. Sơn và hoàn thiện làm sau cùng. Đây là thời điểm hiếm hoi được làm mà không ảnh hưởng sinh hoạt.
Chống nóng bằng điều hoà rồi thì có cần ưu tiên chống nóng nhà nữa không?
Điều hoà giải quyết triệu chứng, chống nóng giải quyết nguồn. Nếu tiền điện mùa hè cao, máy chạy liên tục mà phòng vẫn hầm, chống nóng mái hay che nắng tường sẽ giúp máy chạy nhẹ hơn. Có thể đặt việc này vào giai đoạn hai, sau khi đã xử lý thấm.
Làm sao biết vết thấm đủ nhỏ để tạm hoãn?
Vết đã khô, không lan rộng qua vài trận mưa lớn hay vài tháng dùng nước, không gần điện, không có dấu hiệu bong bê tông, gỉ thép. Đánh dấu viền và chụp ảnh theo thời gian để theo dõi. Có bất cứ thay đổi nào, đưa nó lên đầu danh sách.
Thuê một đội làm hết hay thuê thợ riêng từng việc?
Một đội làm trọn một vị trí giúp phối hợp dễ và rõ trách nhiệm khi có lỗi. Thợ riêng từng việc có thể phù hợp chuyên môn hơn nhưng chủ nhà phải tự điều phối thứ tự. Dù chọn cách nào, cần thống nhất trình tự trước khi bắt đầu.
Có nên vay tiền để sửa hết một lần không?
Đây là quyết định tài chính của mỗi gia đình, phụ thuộc vào thu nhập, các khoản vay hiện có và mức độ gấp của việc sửa. Nếu chỉ có những việc an toàn và thấm là gấp, có thể làm phần đó trước bằng tiền sẵn có và để phần còn lại khi đủ điều kiện.