Nhà liền kề trong khu đô thị là dãy nhà nhiều tầng xây cùng một thiết kế, cùng chiều cao, cùng kiểu mặt tiền, nằm trên những lô đất được chia đều theo quy hoạch của dự án. Điểm mạnh lớn nhất khi ở là hạ tầng: đường nội khu rộng, vỉa hè, cây xanh, thoát nước, chiếu sáng được làm từ đầu. Điểm yếu là bên trong vẫn là một căn nhà sâu, hai mặt bên áp sát nhà bên cạnh, và chủ nhà không được tự do sửa mặt tiền, cơi nới như nhà ống tự xây ngoài phố.
Nói cách khác, nhà liền kề là bước tiến của nhà ống về mặt quy hoạch nhưng không thoát khỏi những giới hạn về ánh sáng và chiều sâu. Người sắp về ở nên biết rõ cả hai mặt để chuẩn bị, thay vì chỉ nhìn bức ảnh phối cảnh dãy nhà đẹp đều tăm tắp.
Phần dưới so sánh nhà liền kề với nhà ống tự xây, đi qua các mặt sống hằng ngày, chuyện quy chế khu, cuộc sống ở khu mới còn thưa người và những điều nên kiểm khi nhận nhà.
Nhà liền kề khác nhà ống tự xây ở đâu
Hai kiểu nhà trông giống nhau từ bên trong, nhưng khác nhau nhiều ở bên ngoài cửa nhà và ở quyền tự quyết của chủ nhà.
| Tiêu chí | Nhà liền kề khu đô thị | Nhà ống tự xây trong phố |
|---|---|---|
| Lô đất | Chia đều theo quy hoạch, bề ngang thường rộng hơn | Hình dạng đa dạng, có thể méo, nở hậu, tóp hậu |
| Mặt tiền | Thiết kế chung cho cả dãy, không tự ý đổi | Mỗi nhà một kiểu, chủ nhà tự quyết trong khuôn khổ cho phép |
| Đường trước nhà | Đường nội khu, vỉa hè, thường ô tô vào được | Phụ thuộc phố, có khi là ngõ nhỏ |
| Khoảng trước nhà | Thường có khoảng lùi làm sân trước nhỏ | Thường sát vỉa hè |
| Hàng xóm | Cùng thời điểm về ở, quan hệ mới hình thành | Láng giềng lâu năm, quan hệ đã định |
| Dịch vụ chung | Có ban quản lý khu, phí dịch vụ theo quy định khu | Tự lo, dựa vào chính quyền địa phương |
Điểm đáng chú ý nhất là dòng mặt tiền. Nhiều người mua nhà liền kề với ý định sau này sẽ tự sửa mặt tiền theo ý thích, rồi mới biết khu có quy chế quản lý kiến trúc buộc giữ hình thức đồng bộ. Cần đọc kỹ quy chế này trước khi lên kế hoạch, và hỏi ban quản lý khu hay cơ quan có thẩm quyền khi chưa rõ.
Những điểm mạnh thấy rõ sau vài tháng ở
Đi lại thoải mái hơn. Đường nội khu rộng, ít xe qua lại, trẻ con có chỗ đạp xe trước cửa, người già có vỉa hè để đi bộ buổi sáng. Với nhiều gia đình chuyển từ ngõ nhỏ trong phố, đây là thay đổi dễ chịu nhất.
Ô tô vào tận nhà. Phần lớn khu liền kề thiết kế cho ô tô đỗ trước nhà hoặc trong khoảng lùi. Người lớn tuổi đi khám bệnh, trẻ nhỏ đi học, chuyển đồ đạc đều thuận hơn.
Bề ngang thường dễ thở hơn. Lô liền kề thường được chia rộng hơn những dải đất bị chia nhỏ qua nhiều đời trong phố cũ, nên cầu thang, lối đi và phòng ngủ dễ bố trí hơn. Dù vậy chiều sâu vẫn lớn, phần giữa nhà vẫn cần tính chuyện lấy sáng.
Khung cảnh chung gọn gàng. Mặt tiền đồng bộ, cây xanh dọc đường, cột điện và dây cáp được xử lý từ đầu, nên cả dãy phố trông ngăn nắp. Đây là cái lợi đi kèm với chính sự hạn chế tự do sửa mặt tiền.
Hạ tầng chung được làm từ đầu. Thoát nước, chiếu sáng công cộng, công viên nhỏ, sân chơi thường được tính ngay trong quy hoạch. Nhà ống trong phố cũ thường phải chịu cảnh ngập, dây điện chằng chịt mà một hộ không tự thay đổi được.
Những điểm yếu ít người nói trước
Bên trong vẫn là nhà sâu. Hai mặt bên áp sát nhà hàng xóm, chỉ có mặt trước và mặt sau đón sáng. Nếu thiết kế gốc không có giếng trời hay khoảng thông tầng, phần giữa nhà sẽ tối, giống mọi nhà ống khác.
Ít quyền sửa bên ngoài. Đổi màu sơn, đổi cửa, làm thêm mái che, cơi nới ban công hay sân thượng thường bị quy chế khu hạn chế. Muốn làm gì thấy được từ ngoài đường đều nên hỏi trước.
Tiện ích có thể chậm hơn quảng cáo. Trường học, chợ, bệnh viện, tuyến xe buýt trong quy hoạch không phải lúc nào cũng có ngay khi cư dân về ở. Mấy năm đầu có khi vẫn phải đi xa cho những việc thường ngày.
Sống giữa công trường. Khi các lô xung quanh lần lượt hoàn thiện, tiếng khoan, bụi, xe chở vật liệu có thể kéo dài nhiều năm. Nhà về ở sớm nhất chịu lâu nhất.
Nắng chiếu cả dãy giống nhau. Cả dãy cùng hướng, cùng kiểu mái, cùng vật liệu, nên nếu dãy nhà quay về phía nắng chiều thì mọi căn đều nóng như nhau. Chuyện chống nóng mái và tường có chuyên mục riêng, ở đây chỉ nhắc là cần tính ngay từ lúc hoàn thiện.
Quy chế khu đô thị: đọc trước khi sửa bất cứ thứ gì
Hầu hết khu đô thị có nhà liền kề đều có một bộ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc và quy định nội bộ do chủ đầu tư hoặc ban quản lý khu ban hành, trên cơ sở quy định của Nhà nước. Bộ quy chế này thường điều chỉnh những gì nhìn thấy từ bên ngoài: chiều cao, số tầng, màu mặt tiền, kiểu cửa, ban công, mái, hàng rào, biển hiệu kinh doanh. Có khu còn quy định cả việc dùng nhà để kinh doanh, giờ thi công, nơi tập kết vật liệu.
Điều nên làm là xin bản quy chế ngay khi nhận nhà, đọc phần áp dụng cho loại nhà của mình, và hỏi lại ban quản lý những điểm chưa rõ. Khi định sửa sang, nên đối chiếu thêm quy định của cơ quan quản lý xây dựng địa phương, vì quy chế nội bộ không thay được giấy phép khi công trình thuộc diện phải xin phép.
Bên trong nhà thường được tự do hơn, nhưng không có nghĩa là làm gì cũng được: đục tường, cắt dầm, thêm tầng lửng, mở sàn làm giếng trời đều đụng tới kết cấu, cần kỹ sư xem xét và có khi cần phép. Hiểu rõ ranh giới này giúp tránh cảnh vừa sửa xong đã bị yêu cầu khôi phục lại hiện trạng.
Sống ở khu mới còn thưa người
Nhiều khu liền kề có tỷ lệ nhà để trống khá cao trong những năm đầu: chủ mua để dành, để chờ, chưa hoàn thiện. Với gia đình về ở thật, điều này mang lại cả cái lợi lẫn cái phiền. Cái lợi là yên tĩnh, đường vắng, trẻ con có chỗ chơi. Cái phiền là buổi tối cả dãy phố tối om, an ninh phụ thuộc nhiều vào bảo vệ khu, hàng quán và dịch vụ chưa mở.
Một vài thói quen giúp sống thoải mái hơn trong giai đoạn này: làm quen với những hộ đã về ở trong cùng dãy để có người trông nhà giúp khi đi vắng, chiếu sáng lối vào và sân trước vào buổi tối, ghi lại số liên lạc của ban quản lý và bảo vệ khu. Những nhóm cư dân hình thành sớm thường là nơi trao đổi chuyện sửa nhà, chuyện tiện ích và cùng kiến nghị với ban quản lý.
Theo thời gian, khi khu đông dần, đời sống chung sẽ khác đi: nhiều xe hơn, nhiều cửa hàng hơn, có thể ồn hơn. Gia đình chọn nhà liền kề vì yên tĩnh nên hình dung trước cảnh dãy phố của mình năm năm, mười năm sau khi mọi lô đã kín người ở. Một cách đơn giản là đến thăm một khu liền kề cũ hơn, đã lấp đầy, ở cùng thành phố, đi bộ vào giờ tan tầm và buổi tối để thấy tương lai của khu mình có thể trông như thế nào.
Ai hợp với nhà liền kề, ai nên cân nhắc thêm
Gia đình có con nhỏ và có ô tô. Đường nội khu rộng, ít xe lạ, chỗ đỗ ngay trước cửa, sân chơi chung gần nhà là những thứ gia đình trẻ dùng mỗi ngày. Nếu trường học trong khu đã hoạt động, nhịp đưa đón con trở nên nhẹ hơn nhiều so với cảnh len lỏi trong phố cũ.
Người làm việc tại nhà hoặc mở văn phòng nhỏ. Nhà nhiều tầng cho phép tách tầng làm việc khỏi tầng ở, đường rộng thuận cho khách tới. Tuy vậy cần đọc kỹ quy chế khu về việc dùng nhà vào mục đích kinh doanh, treo biển, giờ đón khách, vì mỗi khu một khác.
Người muốn tự tay biến tấu mặt tiền. Đây là nhóm dễ thất vọng nhất. Ai thích ngôi nhà mang dấu ấn riêng ở bên ngoài, muốn tự chọn màu, kiểu cửa, kiểu mái, thì nhà ống tự xây trong phố hoặc nhà trên đất riêng ngoài dự án hợp hơn.
Gia đình nhiều thế hệ có người già yếu. Nhà liền kề thường bốn, năm tầng với cầu thang dài. Nếu ông bà khó leo, nên tính ngay phòng ở tầng trệt hoặc dự phòng chỗ đặt thang máy gia đình khi hoàn thiện, thay vì để tới lúc cần mới sửa.
Người cần dịch vụ quanh nhà ngay. Ai quen bước ra cửa là có chợ, quán ăn, hiệu thuốc nên đến xem khu vào buổi tối và cuối tuần, hỏi cư dân đang ở xem dịch vụ thực tế đã có những gì, thay vì chỉ dựa vào bản vẽ quy hoạch.
Khi nhận nhà liền kề, kiểm những gì
Nhà liền kề thường được bàn giao thô hoặc hoàn thiện mặt ngoài. Những việc dưới đây giúp phát hiện sớm vấn đề trước khi dọn vào:
- Đi một vòng bên ngoài: tường chung với hai nhà bên có vết nứt không, mái và sân thượng có chỗ đọng nước không, ống thoát nước mưa đổ về đâu.
- Xem bên trong vào ngày mưa nếu được: vết ố ở trần dưới sân thượng, chân tường tầng trệt, quanh khung cửa sổ là dấu hiệu thấm.
- Đứng giữa nhà vào buổi trưa: phần nào tối, phần nào bí để tính ngay cách lấy sáng, thông gió khi hoàn thiện.
- Hỏi rõ đấu nối: điện, nước, thoát nước thải, internet đã đấu vào nhà chưa, ai chịu trách nhiệm phần nào.
- Đọc quy chế và lịch thi công chung của khu trước khi gọi thợ, để biết giờ được làm, nơi được để vật liệu.
- Ghi nhận hiện trạng bằng ảnh có ngày tháng, phòng khi về sau nhà bên cạnh sửa chữa gây ảnh hưởng.
Kiểm tra kỹ thuật chuyên sâu như kết cấu, hệ thống điện nước nên nhờ người có chuyên môn. Chủ nhà làm tốt phần quan sát và ghi chép là đã đỡ được nhiều rắc rối về sau.
Câu hỏi thường gặp
Nhà liền kề và nhà phố khác nhau thế nào?
Trong cách nói thông thường, nhà phố là nhà mặt đường trong khu dân cư hiện hữu, mỗi nhà một kiểu. Nhà liền kề thường chỉ dãy nhà xây đồng bộ trong một dự án, cùng thiết kế mặt tiền và chịu quy chế chung. Bên trong, cả hai thường là nhà nhiều tầng có chiều sâu lớn.
Có được tự ý đổi màu sơn mặt tiền nhà liền kề không?
Phần lớn khu đô thị quy định màu sắc và hình thức mặt tiền để giữ sự đồng bộ. Đổi màu, đổi cửa hay làm thêm mái che thường cần hỏi ban quản lý khu trước. Không nên dựa vào việc nhà khác đã làm, vì có thể họ đang bị nhắc nhở.
Nhà liền kề có cần giếng trời không?
Nếu chiều sâu lớn và chỉ có hai mặt thoáng trước sau, phần giữa nhà thường thiếu sáng. Giếng trời hoặc khoảng thông tầng là cách phổ biến để giải quyết, nhưng mở sàn là việc đụng tới kết cấu, cần kỹ sư xem xét và đối chiếu quy chế khu.
Nhà góc trong dãy liền kề có gì khác khi ở?
Nhà góc có thêm một mặt thoáng nên sáng và thoáng hơn, nhưng cũng nhận nhiều nắng, gió và tiếng ồn hơn ở mặt bên đó. Mặt tiền nhà góc thường dài hơn, cần chú ý hơn khi chống nóng và giữ riêng tư.
Ở khu liền kề có phải đóng phí dịch vụ không?
Nhiều khu có thu phí dịch vụ cho bảo vệ, vệ sinh, chăm sóc cây xanh, chiếu sáng nội khu. Mức thu và cách thu tuỳ từng khu và thoả thuận khi mua. Nên hỏi rõ phí gồm những gì và ai quyết định khi điều chỉnh.
Mua nhà liền kề để ở có nên hoàn thiện ngay toàn bộ không?
Nếu tài chính hạn hẹp, có thể hoàn thiện trước những tầng ở hằng ngày và phần chống thấm, chống nóng, để các tầng ít dùng làm sau. Phần ngoài nhìn từ đường phố nên làm đúng quy chế ngay từ đầu để khỏi phải sửa lại.