Biệt thự cũ thời Pháp là những ngôi nhà được xây trong thời kỳ Pháp thuộc ở các đô thị như Hà Nội, Hải Phòng, Huế, Đà Lạt, Sài Gòn, với tường gạch dày, trần cao, cửa sổ lớn có cửa chớp gỗ, mái ngói dốc, hiên và vườn quanh nhà. Sống trong những ngôi nhà này hôm nay có cái lợi là mát tự nhiên, nhiều ánh sáng, không gian rộng rãi, nhưng cũng phải đối mặt với ẩm, mối mọt gỗ, hệ điện nước cũ và mái dột của một công trình đã qua nhiều chục năm.
Giữ gìn một biệt thự cũ, ở góc chủ nhà, xoay quanh nguyên tắc: giữ những gì làm nên tính cách ngôi nhà, sửa những gì đe doạ sự an toàn và bền vững, và không làm gì khó đảo ngược khi chưa hỏi người có chuyên môn và cơ quan quản lý. Một số thành phố có quy định riêng về quản lý, bảo tồn biệt thự cũ, nên việc sửa chữa cần được hỏi trước.
Phần dưới nói về những đặc điểm làm ngôi nhà mát và đẹp, những vấn đề hay gặp khi ở, cách sửa giữ hồn, chuyện nhiều hộ cùng sống trong một biệt thự và những điều nên tránh. Phần nghiên cứu kiến trúc di sản chuyên sâu thuộc các trang chuyên đề kiến trúc.
Những đặc điểm giúp ngôi nhà mát và sáng
Tường gạch dày. Tường dày tích nhiệt chậm, ban ngày bên trong mát hơn bên ngoài, ban đêm toả nhiệt từ từ. Đây là lý do nhiều người ở biệt thự cũ thấy nhà dễ chịu dù không bật điều hoà suốt ngày.
Trần cao. Không khí nóng bốc lên cao, phần không gian người sinh hoạt bên dưới mát hơn. Trần cao cũng cho cửa sổ cao, đón sáng vào sâu trong phòng.
Cửa sổ lớn có cửa chớp. Cửa chớp gỗ dạng lá sách cho gió lùa qua mà vẫn che nắng và giữ riêng tư. Nhiều nhà có hai lớp cửa: lớp chớp bên ngoài, lớp kính bên trong, để điều chỉnh theo mùa.
Nền nâng cao hoặc có tầng hầm. Nhiều biệt thự có nền cao hơn mặt đất vài bậc hoặc có tầng hầm thấp, tạo khoảng cách với hơi ẩm từ đất. Tầng hầm thường được dùng làm kho, chỗ để đồ.
Hiên, ban công và vườn quanh nhà. Hiên che bóng cho tường và cửa, vườn cây quanh nhà làm dịu nắng. Ngôi nhà đứng giữa khu đất chứ không áp sát hàng xóm như nhà ống, nên có gió từ nhiều phía.
Mái ngói dốc. Mái dốc thoát nước mưa nhanh, khoảng không dưới mái làm lớp đệm nhiệt. Ở Đà Lạt, nhiều biệt thự còn có ống khói lò sưởi, hợp với khí hậu se lạnh của vùng cao nguyên.
Những vấn đề hay gặp khi ở
Một ngôi nhà đã qua nhiều chục năm, nhiều lần đổi chủ, đổi công năng thì khó tránh những hư hại. Những vấn đề phổ biến nhất:
- Ẩm chân tường và tầng hầm. Lớp chống ẩm cũ xuống cấp, đất quanh nhà bị đắp cao hơn nền nguyên bản, rãnh thoát nước bị lấp. Tường bong vữa, mốc, có mùi.
- Mối mọt gỗ. Cửa, cầu thang, sàn gỗ, vì kèo mái là nơi mối dễ tấn công, nhất là chỗ ẩm. Dấu hiệu là đường đất trên tường, gỗ rỗng khi gõ, bụi gỗ mịn rơi xuống.
- Mái dột. Ngói vỡ, xô lệch, máng xối gỉ hỏng, các điểm giao giữa mái cũ và phần cơi nới sau này là chỗ thấm nhiều nhất.
- Hệ điện cũ. Dây điện đi chồng nhiều đời, ổ cắm không đủ, không có tiếp địa. Đây là rủi ro cháy cần được thợ điện có chuyên môn kiểm tra và thay mới.
- Đường nước và thoát nước. Ống cũ gỉ, rò rỉ ngầm trong tường, nhà vệ sinh được thêm vào sau không đúng chỗ gây thấm sang phòng bên.
- Cơi nới làm méo ngôi nhà. Hiên bị bịt, ban công bị quây, nhà phụ xây áp vào thân nhà, làm mất gió, mất sáng và gây thấm ở chỗ tiếp giáp.
Phần lớn các vấn đề trên đều bắt đầu từ nước: nước mưa không thoát, nước ngầm thấm lên, nước rò từ đường ống. Kiểm soát nước là việc đầu tiên khi bắt tay vào giữ gìn một ngôi nhà cũ.
Sửa biệt thự cũ mà giữ được hồn: thứ tự nên theo
Mỗi ngôi nhà một khác, nhưng thứ tự dưới đây giúp tránh lãng phí và tránh làm hỏng những gì không thay được:
- Hỏi quy định trước. Biệt thự cũ ở một số thành phố nằm trong danh mục quản lý, có yêu cầu riêng khi sửa chữa. Hỏi cơ quan quản lý xây dựng, quy hoạch địa phương về những gì được và không được làm.
- Khảo sát hiện trạng với người có chuyên môn. Kỹ sư xem kết cấu tường, sàn, mái; thợ điện xem hệ điện; ghi lại những chi tiết nguyên bản còn giữ được.
- Giải quyết nước và kết cấu trước. Mái, máng xối, thoát nước quanh nhà, chống ẩm chân tường, xử lý mối. Đây là phần không nhìn thấy nhưng quyết định tuổi thọ ngôi nhà.
- Thay hệ điện, nước theo đường đi mới, hạn chế đục phá tường dày nguyên bản; có thể đi ống nổi gọn gàng ở những chỗ không quan trọng.
- Phục hồi chi tiết nguyên bản: cửa chớp, cầu thang gỗ, gạch lát cũ, phào chỉ. Sửa và thay từng phần hư hỏng tốt hơn bỏ đi thay mới toàn bộ.
- Gỡ bớt phần cơi nới làm méo ngôi nhà khi điều kiện cho phép, trả lại hiên, ban công.
- Cuối cùng mới tới sơn, trang trí, chọn màu gần với màu nguyên bản nếu còn dấu vết.
Nguyên tắc chung là ưu tiên những việc có thể đảo ngược. Một bức vách nhẹ ngăn phòng có thể tháo đi; một bức tường dày bị đục thủng hay một cầu thang gỗ bị thay bằng bê tông thì không lấy lại được.
Nhiều hộ cùng sống trong một biệt thự
Ở Hà Nội và một số đô thị khác, sau năm 1954 nhiều biệt thự được chia cho nhiều hộ gia đình cùng ở. Qua nhiều chục năm, mỗi hộ cơi nới, ngăn chia theo nhu cầu riêng, ngôi nhà vốn dành cho một gia đình trở thành nơi ở của nhiều gia đình. Đây là thực tế phổ biến, và cũng là thách thức lớn nhất trong việc giữ gìn.
Khi nhiều hộ cùng sống, những phần như mái, cầu thang chung, sân vườn, đường thoát nước là trách nhiệm chung nhưng thường không ai đứng ra lo. Mái dột ở phần của nhà này làm hỏng trần nhà khác. Cách làm hiệu quả là các hộ ngồi lại thoả thuận về việc sửa phần chung, góp kinh phí theo tỷ lệ hợp lý, cử một người liên hệ thợ và theo dõi, và ghi lại thoả thuận bằng văn bản.
Mỗi hộ khi sửa phần của mình cũng nên báo các hộ khác, tránh đục tường chung, thay đổi kết cấu hay cơi nới thêm. Những thay đổi ở phần chung hoặc làm thay đổi hình thức ngôi nhà cần hỏi đơn vị quản lý nhà và cơ quan có thẩm quyền, vì tình trạng sở hữu của từng biệt thự có thể khác nhau.
Nên giữ, nên sửa và nên tránh
Bảng dưới gom những quyết định hay gặp khi sống và sửa trong biệt thự cũ.
| Hạng mục | Nên làm | Nên tránh |
|---|---|---|
| Cửa chớp gỗ | Sửa bản lề, thay lá hỏng, sơn lại | Thay bằng cửa nhôm kính kín, bỏ lớp chớp |
| Tường dày | Chống ẩm, trát lại bằng vữa phù hợp với tường cũ | Đục mở rộng cửa tuỳ tiện, ốp gạch men kín chân tường |
| Trần cao | Giữ nguyên, dùng quạt trần | Hạ trần thạch cao thấp xuống để giấu dây |
| Hiên, ban công | Giữ thoáng, che nắng bằng cây hoặc mành | Quây kính, xây tường biến thành phòng |
| Sàn gỗ, gạch lát cũ | Làm sạch, thay từng viên, từng tấm hỏng | Đổ lớp vữa mới lát đè lên |
| Vườn quanh nhà | Giữ cây, thông rãnh nước | Bê tông hoá toàn bộ, xây nhà phụ áp tường |
Những điều nên tránh trong bảng thường xuất phát từ mong muốn tiện nghi nhanh, nhưng lại phá đi chính những đặc điểm khiến ngôi nhà mát và đẹp. Hầu hết đều có cách đạt tiện nghi mà vẫn giữ được ngôi nhà, chỉ cần tìm người hiểu nhà cũ.
Ngôi nhà còn giữ được bao nhiêu nguyên bản: cách tự nhìn
Trước khi lên kế hoạch sửa, chủ nhà nên tự đi một vòng và ghi lại những gì còn là của ngôi nhà ban đầu và những gì được thêm vào về sau. Dấu hiệu nguyên bản thường là: tường dày khác hẳn tường ngăn mỏng xây thêm, cửa gỗ có kích thước và kiểu lá chớp giống nhau ở nhiều phòng, gạch lát có hoa văn cũ, phào chỉ ở trần và quanh cửa, lan can, cầu thang gỗ với tay vịn liền một mạch. Phần thêm vào thường là tường gạch mỏng, cửa nhôm kính, mái tôn, gạch men hiện đại, phòng quây trên ban công.
Việc ghi lại này có ba cái lợi. Thứ nhất, nó giúp thấy ngôi nhà gốc trông như thế nào, từ đó biết những phần cơi nới nào đang làm hỏng nhà. Thứ hai, nó là tài liệu để làm việc với kiến trúc sư, kỹ sư và cơ quan quản lý. Thứ ba, nó giúp cả gia đình đồng thuận về những thứ cần giữ, tránh cảnh thợ tự ý tháo bỏ một chi tiết vì thấy cũ.
Nên chụp ảnh từng phòng, từng mặt nhà, đo sơ bộ các cửa, ghi chú tình trạng. Ảnh cũ của gia đình, của hàng xóm cũng có thể cho thấy diện mạo ngôi nhà nhiều năm trước. Nếu không chắc chi tiết nào là nguyên bản, cứ coi như cần giữ cho tới khi có người hiểu nhà cũ xem giúp.
Tiện nghi hiện đại trong nhà xưa
Sống trong biệt thự cũ không có nghĩa là chịu thiếu tiện nghi. Nhà vệ sinh, bếp, điều hoà, internet đều có thể đưa vào, miễn là đặt đúng chỗ và đi đường ống, đường dây khéo. Nhà vệ sinh mới nên đặt ở vị trí có thể thoát nước dễ, không ngay trên phòng ở bên dưới, có chống thấm kỹ. Cục nóng điều hoà nên đặt ở mặt sau hoặc chỗ khuất, không treo lên mặt tiền chính.
Trần cao và tường dày giúp nhà mát, nên nhiều gia đình thấy chỉ cần quạt trần và điều hoà ở phòng ngủ là đủ. Hệ cửa chớp được dùng đúng cách, đóng lúc nắng gắt, mở lúc chiều mát, giúp giảm đáng kể nhu cầu làm mát bằng máy.
Với những gia đình có người già, cầu thang gỗ cao và dốc là điểm cần chú ý: thêm tay vịn phụ, đèn cầu thang đủ sáng, hoặc bố trí phòng ngủ của ông bà ở tầng dưới. Việc thêm thang máy vào biệt thự cũ là quyết định lớn, đụng tới kết cấu và hình thức ngôi nhà, cần kỹ sư và cơ quan quản lý cho ý kiến.
Câu hỏi thường gặp
Biệt thự cũ thời Pháp có phải lúc nào cũng được bảo tồn không?
Không phải biệt thự nào cũng giống nhau về tình trạng pháp lý và mức độ bảo tồn. Một số thành phố có danh mục và quy định quản lý riêng. Muốn biết căn nhà cụ thể thuộc diện nào, nên hỏi cơ quan quản lý quy hoạch, xây dựng địa phương.
Làm sao biết tường nhà cũ bị ẩm do nước ngầm hay do mưa?
Ẩm do nước ngầm thường ở chân tường, có vệt ngang, nặng hơn vào mùa mưa nhưng kéo dài cả năm. Ẩm do mưa thường quanh cửa sổ, dưới mái, theo vệt nước chảy và rõ hơn sau mỗi trận mưa. Kết luận chính xác cần thợ có kinh nghiệm xem tận nơi.
Có nên thay cửa chớp gỗ cũ bằng cửa mới cùng kiểu không?
Nếu cửa cũ còn sửa được, sửa thường tốt hơn, vì gỗ cũ đã ổn định và giữ được tỷ lệ nguyên bản. Chỉ thay những cánh hư hỏng nặng, và làm lại đúng kích thước, kiểu lá chớp để ngôi nhà không bị lệch.
Biệt thự cũ có dễ bị mối không?
Có, vì nhiều chi tiết gỗ và nhiều chỗ ẩm. Nên kiểm tra định kỳ cầu thang, khung cửa, vì kèo mái và giữ khô ráo quanh nhà. Khi phát hiện dấu hiệu mối, nên mời đơn vị xử lý có chuyên môn thay vì tự phun thuốc.
Thuê biệt thự cũ làm nhà ở thì cần để ý gì?
Nên kiểm hệ điện, mái, nước, mức độ ẩm và mối trước khi thuê, thoả thuận rõ ai chịu sửa chữa lớn. Người thuê không được tự ý thay đổi kết cấu hay mặt ngoài, nhất là với nhà nằm trong diện quản lý.
Sơn lại biệt thự cũ nên chọn màu thế nào?
Nếu còn dấu vết màu nguyên bản dưới các lớp sơn, đó là gợi ý tốt nhất. Nhiều khu vực có quy định về màu sắc mặt ngoài cho nhà cũ, nên hỏi trước. Việc sơn lại nhà và chọn sơn có chuyên mục khác bàn riêng.