Phần lớn mặt tiền nhà phố cũ trông xuống cấp không phải vì thiếu vật liệu đẹp, mà vì thừa những thứ được gắn thêm qua nhiều năm: mái che tạm, khung sắt bao ban công, ống nước, dây điện, cục nóng điều hoà, mảng ốp lệch tông. Vì vậy cách cải tạo hiệu quả và ít đập phá nhất thường đi theo thứ tự bỏ bớt, gom lại, sửa nền, rồi mới làm mới bằng màu sơn, cửa, lam hoặc cây.
Cải tạo theo lớp có hai cái lợi. Thứ nhất, bạn thấy được mặt tiền thật sự cần gì trước khi chi tiền: nhiều khi chỉ dỡ mái tôn tạm và gom dây điện đã khiến nhà trông khác hẳn. Thứ hai, những việc đụng tới kết cấu như đục tường, nới cửa, cắt ban công được tách riêng, để làm có kỹ sư, có thủ tục, thay vì bị cuốn vào giữa một đợt sửa vội.
Bài này đưa ra trình tự cải tạo mặt tiền nhà cũ theo lớp, phân biệt việc nhẹ không đụng kết cấu với việc cần người có chuyên môn và thủ tục, kèm một ví dụ giả định. Quy trình sơn lại tường ngoài từng bước là đề tài riêng của mảng sửa nhà; pháp lý được nhắc ở mức nguyên lý.
Vì sao mặt tiền nhà cũ trông xuống cấp
Một mặt tiền nhà phố được xây hai ba chục năm trước thường có thiết kế ban đầu khá đơn giản: tường trát sơn, cửa gỗ hoặc sắt, ban công lan can xây. Qua thời gian, mỗi nhu cầu mới lại được đáp ứng bằng một thứ gắn thêm. Thêm điều hoà thì có cục nóng; lo trộm thì có khung sắt; nắng mưa thì có mái tôn, bạt che; kinh doanh tầng trệt thì có mái hiên, khung kính. Mỗi thứ hợp lý khi đứng riêng, nhưng chồng lên nhau thì thành một mặt tiền không còn ai nhận ra hình dáng gốc.
Lớp thứ hai của sự xuống cấp là bề mặt: sơn phai, rêu ở chân tường và dưới mép ô văng, vệt nước mưa chảy từ bậu cửa, vết nứt chân chim, mảng vữa bong. Nhiều chủ nhà nghĩ đây là lý do chính khiến nhà xấu, nhưng thực tế lớp sơn mới phủ lên một mặt tiền đầy đồ gắn thêm vẫn chỉ cho kết quả nửa vời.
Lớp thứ ba là tỷ lệ và chức năng không còn hợp với cách sống hiện nay: cửa sổ nhỏ làm phòng tối, ban công hẹp không dùng được, tầng trệt thiếu chỗ để xe. Đây là lớp khó sửa nhất vì đụng tới kết cấu. Biết rõ nhà bạn đang vướng ở lớp nào giúp chọn đúng mức cải tạo, tránh đập phá những thứ không cần đập.
Bước 1: Bỏ bớt những thứ không còn dùng
Trước khi mua bất cứ vật liệu nào, hãy đi một vòng quanh mặt tiền, từ vỉa hè nhìn lên và từ trong từng ban công nhìn ra, liệt kê mọi thứ được gắn thêm. Với mỗi thứ, hỏi: còn dùng không, có thể thay bằng cách gọn hơn không.
- Mái tôn, mái bạt, mái nhựa che tạm đã cũ, thủng, ố: dỡ bỏ, rồi xem có thật cần mái che ở đó không. Nhiều mái tạm được làm cho một nhu cầu đã hết.
- Giá đỡ, móc treo, khung biển cũ, ăng-ten không còn dùng, hộp kỹ thuật bỏ hoang: tháo hết, trám lỗ bắt vít.
- Dây điện, dây cáp chết vẫn còn treo trên mặt tiền: nhờ thợ điện hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ xác định dây nào không còn dùng rồi gỡ. Không tự cắt dây khi chưa chắc.
- Chậu cây chết, chậu vỡ, đồ đạc để lâu trên ban công nhìn từ ngoài vào: dọn sạch.
- Khung sắt bao ban công và cửa sổ: cân nhắc thay bằng loại gọn hơn, có ô mở được từ bên trong để thoát nạn, thay vì giữ khung kín cũ.
Chỉ riêng bước này, không tốn nhiều tiền, thường đã thay đổi mặt tiền rõ rệt. Nên chụp ảnh trước và sau để thấy mình đang đi đúng hướng.
Bước 2: Gom lại những thứ phải giữ
Cục nóng điều hoà. Thay vì mỗi phòng một vị trí ngẫu nhiên, gom về một hai vị trí có chủ đích, ví dụ sau một lớp lam ở góc ban công, xếp thẳng hàng theo tầng. Việc di dời cục nóng cần thợ điện lạnh làm, kiểm tra đường ống và thoát nước ngưng.
Dây điện và cáp. Gom vào máng hoặc ống đi thẳng đứng sát cạnh mặt tiền, sơn cùng màu tường. Đường dây vào nhà từ cột điện phố cần đơn vị điện lực và thợ có chuyên môn xử lý, chủ nhà không tự đụng vào.
Ống thoát nước mưa, ống nước ngưng. Đi thẳng đứng, một đường, cùng màu tường hoặc màu khung. Ống nước ngưng điều hoà không để nhỏ ra vỉa hè, nên dẫn về ống thoát chung.
Đồng hồ điện, nước, hộp kỹ thuật. Nếu có thể, gom vào một hộp có cánh che gọn ở tầng trệt, màu ăn với phần đế. Việc di dời đồng hồ phải qua đơn vị cung cấp dịch vụ.
Đèn ngoài nhà. Chọn một kiểu đèn, đặt ở vị trí đối xứng hoặc thẳng trục với cửa, thay cho nhiều bóng đèn đủ loại gắn dần theo năm.
Bước 3: Sửa nền trước khi làm đẹp
Khi mặt tiền đã gọn, mới thấy rõ tình trạng của tường. Đây là lúc xử lý những thứ mà lớp sơn mới không che được lâu: thấm nước ở chân tường, dưới bồn cây, quanh khung cửa; vết nứt; mảng vữa bộp, bong; gỉ ở các chi tiết thép, chân lan can. Chủ nhà nhận biết được những dấu hiệu này bằng mắt và bằng tay: vệt ố lan dần, vữa gõ nghe bộp, sơn phồng rộp, gỉ chảy thành vệt.
Cần phân biệt vết nứt bề mặt (chân chim, nhỏ, chỉ ở lớp vữa) với vết nứt có dấu hiệu kết cấu: nứt chéo ở góc cửa, nứt dọc theo mép dầm, cột, nứt mở rộng dần, nứt kèm cửa kẹt, sàn nghiêng. Loại thứ hai cần kỹ sư kết cấu kiểm tra trước khi làm gì khác, vì sơn phủ lên chỉ che đi một dấu hiệu quan trọng.
Bước sửa nền cũng là lúc xem lại các chi tiết thoát nước: ô văng, bậu cửa có độ dốc ra ngoài không, mặt dưới có gờ nhỏ giọt để nước không chảy ngược vào tường không. Những chi tiết nhỏ này quyết định mặt tiền mới giữ sạch được bao lâu. Quy trình xử lý bề mặt, sơn lót, sơn phủ cụ thể thuộc mảng sửa nhà; điều quan trọng ở đây là không bỏ qua bước sửa nền chỉ vì nóng lòng thấy màu mới.
Bước 4: Làm mới theo lớp, từ nhẹ đến nặng
Sau ba bước trên, bạn chọn mức làm mới tuỳ ngân sách và nhu cầu. Bảng dưới xếp các việc từ nhẹ, không đụng kết cấu, đến nặng, cần kỹ sư và có thể cần thủ tục.
| Mức | Việc có thể làm | Đụng kết cấu? | Ai làm, cần gì |
|---|---|---|---|
| Nhẹ | Sơn lại theo phối màu mới, thay đèn, thay tay nắm, sơn lại khung cửa, lan can | Không | Thợ sơn, thợ điện; chủ nhà tự quyết |
| Vừa | Thay lan can, thay cửa cùng kích thước ô chờ, thêm lam nhẹ, giàn cây, mái che gọn | Thường không, cần kiểm tra chỗ bắt vít, tải | Thợ có kinh nghiệm; hỏi quy định nếu thay đổi hình thức mặt ngoài ở khu có quản lý |
| Nặng | Nới rộng hoặc thu hẹp cửa, cắt hoặc mở rộng ban công, ốp vật liệu nặng, làm khung bao mới | Có | Kiến trúc sư, kỹ sư kết cấu; có thể cần giấy phép |
| Rất nặng | Thay đổi số tầng, cao độ sàn, thêm tầng | Có, toàn diện | Hồ sơ thiết kế, kiểm định, giấy phép theo quy định |
Nguyên tắc là đi hết mức nhẹ và vừa trước khi quyết định có cần mức nặng hay không. Rất nhiều nhà dừng ở mức vừa đã có mặt tiền mới hoàn toàn trong mắt người đi đường, với chi phí và thời gian thấp hơn nhiều so với đập cửa, cắt ban công.
Ví dụ giả định: một mặt tiền ba tầng cũ được làm mới trong vài tuần
Một căn nhà ống ba tầng xây từ lâu, mặt tiền rộng khoảng 4 m. Hiện trạng: tầng trệt có mái tôn che kéo ra gần mép vỉa hè, cửa xếp sắt gỉ; tầng hai ban công có khung sắt kín, ba cục nóng điều hoà ở ba vị trí khác nhau; tầng ba có mái tôn che sân phơi, nhiều dây điện treo vắt ngang. Sơn tường bạc màu, rêu ở chân tường và dưới ô văng.
Gia đình làm theo lớp. Tuần đầu, dỡ mái tôn tạm tầng trệt và mái tôn sân phơi, tháo các giá treo cũ, nhờ đơn vị cung cấp dịch vụ gỡ dây chết. Tuần thứ hai, thợ điện lạnh dời ba cục nóng về một góc ban công tầng hai, dẫn ống nước ngưng về ống thoát; dây điện còn dùng được gom vào máng đứng. Tuần thứ ba, xử lý thấm chân tường, trám nứt bề mặt, sửa gờ nhỏ giọt dưới ô văng. Kỹ sư được mời tới xem một vết nứt chéo ở góc cửa sổ tầng hai trước khi tiếp tục.
Tuần cuối, sơn lại theo phối màu ba lớp; thay khung sắt kín ban công bằng lan can song đứng và một lớp lam nhôm mảnh che cục nóng; thay cửa xếp bằng cửa mới cùng kích thước ô chờ; làm một mái đua gọn ở tầng trệt thay cho mái tôn kéo dài. Không có bức tường nào bị đập. Đây là ví dụ giả định để minh hoạ trình tự, thời gian thực tế tuỳ hiện trạng và thợ.
Khi thi công: an toàn trên cao, người đi đường và hàng xóm
Làm việc trên cao là việc của người có kinh nghiệm và đồ bảo hộ. Tháo mái tôn, sơn tường tầng ba, thay lan can đều là việc làm ở độ cao. Thợ cần giàn giáo chắc hoặc dây an toàn neo đúng chỗ, không đứng trên mép lan can hay mái tôn cũ. Chủ nhà nên hỏi thẳng thợ sẽ làm trên cao bằng cách nào trước khi giao việc, và không tự trèo ra ngoài để làm cho xong.
Che chắn cho người đi đường. Mặt tiền nhà phố sát vỉa hè, vật rơi từ trên cao xuống là nguy hiểm thật. Lưới che, bạt quây phía trước giàn và một lối đi tạm an toàn cho người qua lại là phần việc không được bỏ. Tại nhiều nơi, việc dựng giàn giáo, để vật liệu trên vỉa hè có quy định riêng của địa phương; hỏi tổ dân phố hoặc cơ quan quản lý trước.
Báo trước cho hàng xóm. Cải tạo mặt tiền nhà phố gần như chắc chắn ảnh hưởng nhà bên cạnh: bụi, tiếng ồn, giàn giáo dựng sát, có khi phải bắt vít vào tường chung. Báo trước thời gian, giờ làm và hỏi ý kiến khi phải đụng tới phần giáp ranh giúp tránh tranh chấp.
Chọn thời điểm ít mưa. Sửa nền, sơn ngoài trời, chống thấm đều cần bề mặt khô. Lên kế hoạch vào mùa khô của vùng bạn ở, và chừa vài ngày dự phòng cho mưa trái mùa.
Câu hỏi thường gặp
Cải tạo mặt tiền có cần xin giấy phép không?
Tuỳ mức độ và khu vực. Sơn lại, thay đồ cùng kích thước thường là sửa chữa thông thường. Thay đổi kiến trúc mặt ngoài tiếp giáp đường phố ở khu có quy chế quản lý kiến trúc, hoặc đụng tới kết cấu chịu lực, thường phải xin phép. Hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương trước khi làm.
Nới rộng cửa sổ mặt tiền có nguy hiểm không?
Có thể, vì mảng tường quanh cửa có thể đang chịu lực hoặc có dầm, lanh tô phía trên. Việc nới cửa cần kỹ sư kết cấu kiểm tra và đưa giải pháp, không nên để thợ tự đục theo kinh nghiệm.
Nên sơn lại trước hay thay cửa trước?
Thay cửa, lan can và các việc có đục, khoan trước; sơn sau cùng. Nếu sơn trước, việc lắp đặt sau sẽ làm bẩn, trầy và phải sơn dặm, khó khớp màu.
Có nên ốp thêm vật liệu mới lên mặt tiền cũ cho nhanh?
Ốp lên tường chưa xử lý thấm, nứt là che vấn đề lại chứ không giải quyết. Vật liệu nặng như đá còn tăng tải lên kết cấu cũ. Sửa nền trước, cân nhắc ốp sau, và hỏi kỹ sư nếu ốp vật liệu nặng ở trên cao.
Nhà thuê có được cải tạo mặt tiền không?
Mọi thay đổi mặt tiền nhà thuê cần chủ nhà đồng ý bằng văn bản, kể cả việc tưởng nhỏ như dời cục nóng hay đổi màu sơn. Nên thoả thuận rõ việc gì được làm, ai chịu chi phí và khi trả nhà có phải khôi phục lại không.
Làm sao biết vết nứt trên mặt tiền có nguy hiểm không?
Vết nứt nhỏ, ngắn, dạng chân chim chỉ ở lớp vữa thường là bề mặt. Vết nứt chéo ở góc cửa, nứt dọc theo dầm, cột, nứt rộng dần theo thời gian hoặc đi kèm cửa kẹt, sàn nghiêng là dấu hiệu cần kỹ sư kết cấu kiểm tra sớm.