Muốn biết một căn nhà sáng hay tối, thoáng hay bí, cần xem nhà ít nhất hai lần ở hai thời điểm khác nhau trong ngày, mở và đóng cửa để tìm đường gió, xác định từng mặt cửa nhận nắng lúc nào, và đọc những dấu hiệu cho thấy không khí từng đứng yên lâu như vết ẩm, mùi, nấm mốc. Một lần xem vào buổi sáng đẹp trời, đèn bật sáng hết, rèm vén gọn, thường cho ấn tượng tốt hơn sự thật.
Ánh sáng và thông gió là những thứ rất khó sửa sau khi đã mua hoặc ký thuê: đổi hướng nhà là không thể, mở thêm cửa sổ ở chung cư thường không được phép, đục giếng trời ở nhà ống là việc lớn. Vài giờ kiểm kỹ trước khi quyết định đáng giá hơn nhiều so với chi phí khắc phục sau này.
Bài đưa ra một quy trình kiểm có thể làm bằng mắt, một chiếc điện thoại và một ít thời gian. Hướng nhà chỉ xét theo góc vật lý của nắng và gió. Chất lượng không khí trong nhà như bụi mịn, khí độc là đề tài chuyên sâu của các trang về kiểm soát môi trường sống, ở đây chỉ nhắc tới.
Vì sao một lần xem nhà không đủ
Ánh sáng trong một căn nhà thay đổi rất nhiều theo giờ và theo thời tiết. Phòng khách hướng đông sáng rực lúc chín giờ sáng có thể khá tối lúc ba giờ chiều; phòng hướng tây dễ chịu buổi sáng lại hầm nóng buổi chiều. Ngày nắng to, mọi căn nhà đều có vẻ sáng; ngày nhiều mây mới cho thấy căn nhà thật sự nhận được bao nhiêu ánh sáng tán xạ từ bầu trời.
Người bán, người cho thuê, môi giới thường hẹn xem nhà vào khung giờ đẹp nhất, bật hết đèn, mở hết rèm, mở cửa cho thoáng trước khi khách tới. Không có gì sai trong việc trình bày căn nhà tốt nhất, nhưng người mua, người thuê cần tự kiểm thêm ở những khung giờ khác.
Gió còn khó đánh giá hơn ánh sáng. Một ngày có gió, căn nhà nào mở cửa cũng thấy mát. Một chiều lặng gió mùa hè mới cho thấy căn nhà có đường cho khí nóng thoát ra hay không. Mùi, độ ẩm cũng vậy: căn nhà vừa được lau dọn, xịt thơm, mở cửa cả buổi trước khi khách tới sẽ khác với căn nhà đóng kín ba ngày.
Vì vậy nguyên tắc là: xem ít nhất hai lần, một lần buổi sáng và một lần buổi chiều, lý tưởng là một lần vào ngày nhiều mây hoặc chiều nóng lặng gió. Nếu không thể quay lại, ít nhất hãy ở lại lâu hơn, tắt đèn, kéo rèm về trạng thái bình thường, và đi qua từng phòng.
Quy trình kiểm ánh sáng tại chỗ
Mang theo điện thoại và một trang giấy in chữ cỡ thường. Ở mỗi phòng, làm lần lượt:
- Tắt hết đèn, để rèm ở trạng thái mà bạn sẽ dùng hằng ngày, không vén hết ra.
- Đứng ở giữa phòng và ở góc xa cửa nhất, thử đọc trang giấy. Đọc thoải mái là đủ sáng cho sinh hoạt; phải nheo mắt là phòng sẽ cần bật đèn ban ngày.
- Dùng ứng dụng đo sáng trên điện thoại để so sánh các chỗ trong nhà với nhau. Con số từ điện thoại chỉ xấp xỉ, không dùng như số đo chuẩn, nhưng đủ để thấy chỗ nào sáng gấp mấy lần chỗ nào.
- Nhìn ra từ cửa sổ: thấy được bầu trời không, hay chỉ thấy tường nhà đối diện cách vài mét. Cửa sổ nhìn thẳng vào tường gần sẽ nhận rất ít sáng dù kích thước lớn.
- Ghi lại phòng nào không có cửa sổ hoặc chỉ nhận sáng qua phòng khác: bếp, vệ sinh, phòng ngủ trong.
- Chụp ảnh từng phòng cùng một góc ở hai lần xem để so sánh sau.
Kết quả này giúp hình dung cuộc sống hằng ngày: phòng làm việc tại nhà có cần bật đèn cả ngày không, bếp có đủ sáng để nấu không, phòng của người già có đủ sáng để đi lại an toàn không.
Đọc hướng nắng mà không cần đoán
Dùng la bàn trên điện thoại. Đứng sát cửa sổ hoặc cửa lô gia, nhìn thẳng ra ngoài, xem la bàn chỉ hướng nào. Đó là hướng mặt cửa nhìn ra. La bàn điện thoại có thể lệch khi đứng gần kết cấu thép, nên đo vài chỗ để đối chiếu.
Suy ra giờ có nắng. Mặt nhìn về phía đông nhận nắng buổi sáng; phía tây nhận nắng buổi chiều, gắt nhất; phía nam nhận nắng góc cao vào mùa hè, góc thấp hơn vào mùa đông; phía bắc nhận chủ yếu ánh sáng tán xạ, mùa hè có nắng xiên sớm và muộn. Các ứng dụng mô phỏng đường đi mặt trời cho phép xem trước vệt nắng ở các tháng khác nhau.
Nhìn vết nắng cũ. Sàn gỗ, rèm, đồ nội thất gần cửa bị bạc màu, nứt nẻ là dấu hiệu chỗ đó nhận nắng gắt nhiều năm. Ở nhà thuê, đó cũng là chỗ sẽ nóng nhất buổi chiều.
Xem che nắng sẵn có. Cửa sổ có ô văng, ban công lùi sâu, lam, cây xanh bên ngoài không. Một căn hộ hướng tây có lô gia sâu khác hẳn căn hướng tây với mặt kính phẳng sát mép tường ngoài.
Hướng chỉ là chuyện nắng và gió. Không có hướng tốt tuyệt đối. Căn hướng tây có thể ổn nếu được che tốt và người ở đi làm cả buổi chiều; căn hướng bắc mát nhưng ít nắng có thể ẩm vào mùa nồm ở miền Bắc. Đánh giá theo cách bạn sống trong ngày.
Kiểm đường gió và độ thoáng
Đếm mặt thoáng. Căn nhà hoặc căn hộ có cửa mở ra ngoài ở mấy mặt? Một mặt thì gần như không có gió xuyên; hai mặt đối diện hoặc kề nhau thì có cơ hội. Với nhà ống, cửa sau có mở được không, hay đã bị xây kín.
Mở cửa và quan sát. Mở cửa ở hai phía, cầm một dải giấy mỏng hoặc nhìn rèm mỏng, xem không khí có chuyển động không. Ở những ngày lặng gió, việc này cho biết căn nhà có tự thở được không.
Xem lối thoát khí ở cao. Nhà nhiều tầng có giếng trời, ô cầu thang thông lên mái có khe thoát khí, ô thoáng trên cửa không. Tầng trên cùng nóng hầm buổi chiều là dấu hiệu không có lối thoát.
Kiểm quạt hút nhà vệ sinh và bếp. Bật thử quạt hút, áp tờ giấy vào miệng hút xem có hút không. Hỏi máy hút mùi thải ra ngoài hay chỉ lọc tuần hoàn.
Đi lên tầng trên cùng vào buổi chiều. Với nhà phố nhiều tầng, chênh nóng giữa tầng trệt và tầng trên cùng nói lên nhiều điều về mái và lối thoát khí. Nếu tầng trên cùng là phòng ngủ, hãy hỏi người đang ở xem mùa hè ngủ ở đó thế nào, có phải bật điều hoà từ chiều không. Câu trả lời thật thường đáng tin hơn mô tả trong tin đăng.
Kiểm cửa có mở được thật không. Cửa sổ bị khoá chết, kẹt, bị song sắt bịt kín, bị cục nóng điều hoà nhà bên chắn ngay trước, hoặc mở ra là nhìn thẳng vào phòng nhà đối diện, thì trên thực tế sẽ ít được mở.
Dấu hiệu không khí từng đứng yên lâu
Một căn nhà thiếu thông gió thường để lại dấu vết. Khi xem nhà, đặc biệt là nhà đã có người ở nhiều năm, chú ý:
- Mùi ẩm, mùi mốc khi vừa mở cửa bước vào, nhất là ở tủ âm tường, góc phòng ngủ, gầm cầu thang.
- Vết ố, đốm đen nấm mốc ở góc trần, sau tủ, quanh khung cửa sổ, trên trần nhà vệ sinh.
- Sơn phồng, bong tróc ở chân tường hoặc mảng tường giáp nhà vệ sinh. Đây có thể là thấm nước chứ không chỉ do thông gió, cần người có chuyên môn xem.
- Mới sơn lại một mảng ở góc ẩm, trong khi các mảng khác cũ: có thể đang che vết mốc.
- Gioăng cửa, ron gạch nhà vệ sinh đen là dấu hiệu nhà vệ sinh ẩm thường xuyên.
- Mùi xăng, khói, mùi bếp nhà bên đi vào qua cửa sổ, hành lang, ống kỹ thuật.
Nồm ẩm, thấm dột và cách xử lý tường ẩm thuộc chuyên mục chống nóng, chống thấm của site. Ở bước xem nhà, việc cần làm là ghi nhận để hỏi chủ nhà, thương lượng, hoặc nhờ người có chuyên môn kiểm tra trước khi quyết định.
Phiếu kiểm nhanh khi xem nhà
Có thể chép bảng dưới vào điện thoại và đánh dấu ở mỗi căn đã xem, để so sánh sau:
| Hạng mục | Câu hỏi | Ghi chú khi xem |
|---|---|---|
| Ánh sáng ban ngày | Đọc được trang giấy ở giữa phòng khi tắt đèn? | Kiểm ở cả hai lần xem |
| Hướng các mặt cửa | Mặt nào nhận nắng chiều? Có che nắng không? | La bàn điện thoại, ứng dụng đường mặt trời |
| Tầm nhìn từ cửa sổ | Thấy trời hay chỉ thấy tường gần? | Khoảng cách tới nhà đối diện |
| Mặt thoáng | Cửa mở ra ngoài ở mấy mặt? | Một mặt hay hai mặt |
| Đường gió | Mở hai phía có thấy gió đi qua? | Thử bằng dải giấy, rèm mỏng |
| Lối thoát khí ở cao | Tầng trên cùng, cầu thang có thoát khí? | Cảm nhận độ nóng buổi chiều |
| Ẩm mốc | Có mùi, vết ố, sơn phồng? | Chụp ảnh lại |
| Nhà bên và tương lai | Đất trống bên cạnh có thể xây cao? | Hỏi thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền |
Phiếu này không chấm điểm căn nhà; mục đích là để không quên hỏi và để so sánh nhiều căn trên cùng một khung.
Nhìn ra ngoài ranh giới căn nhà
Ánh sáng và gió của một căn nhà phụ thuộc nhiều vào những gì xung quanh. Một căn nhà ống đang sáng vì lô đất bên cạnh còn trống có thể tối hẳn khi nhà bên xây lên sát ranh. Một căn hộ có tầm nhìn thoáng hôm nay có thể bị toà nhà mới che sau vài năm. Nên quan sát đất trống, nhà thấp bên cạnh, và hỏi thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền ở địa phương; cách tra cứu cụ thể nên hỏi trực tiếp nơi quản lý.
Cũng cần nhìn những nguồn làm hỏng không khí quanh nhà: quán ăn có ống khói thải về phía mình, bãi giữ xe, xưởng nhỏ, cục nóng điều hoà của nhà bên đặt ngay trước cửa sổ, đường đông xe ngay dưới cửa phòng ngủ. Những thứ này khiến chủ nhà mới phải đóng cửa quanh năm dù căn nhà có thiết kế thoáng.
Với căn hộ, hỏi thêm về nội quy toà nhà liên quan tới lô gia, rèm ngoài trời, lắp quạt thông gió, vì những điều này quyết định bạn có thể cải thiện được bao nhiêu sau khi về ở.
Cuối cùng, hãy hình dung một ngày bình thường của gia đình mình trong căn nhà: ai ở nhà ban ngày, ai làm việc tại nhà, phòng nào dùng nhiều nhất vào giờ nào. Căn nhà phù hợp là căn nhà sáng và thoáng đúng ở chỗ và vào lúc gia đình cần, không nhất thiết là căn nhà sáng nhất.
Câu hỏi thường gặp
Nên xem nhà vào giờ nào để biết thật nhất?
Nếu chỉ xem được một lần, buổi chiều khoảng ba đến năm giờ cho thấy nhiều nhất: căn nào nóng do nắng tây, tầng trên có thoát nhiệt không, ánh sáng còn lại ở các phòng hướng đông. Tốt hơn là xem thêm một lần buổi sáng, và nếu được, một lần vào ngày nhiều mây.
Ứng dụng đo sáng trên điện thoại có tin được không?
Đủ tin để so sánh tương đối giữa các chỗ trong cùng một nhà, ví dụ phòng này sáng gấp mấy lần phòng kia. Không nên dùng như số đo chuẩn vì cảm biến mỗi máy khác nhau và phụ thuộc cách cầm. Thử đọc trang giấy in chữ thường là cách kiểm trực quan đi kèm.
Căn hộ tầng thấp có luôn tối hơn tầng cao không?
Thường tầng thấp bị nhà xung quanh, cây, toà đối diện che nhiều hơn, nên nhận ít ánh sáng trời hơn. Nhưng tầng thấp có cây xanh che nắng lại mát hơn. Kiểm tầm nhìn bầu trời từ cửa sổ là cách đánh giá nhanh, thay vì chỉ dựa vào số tầng.
Nhà thuê có mùi ẩm nhẹ có đáng lo không?
Mùi ẩm có thể chỉ do nhà đóng kín lâu ngày, cũng có thể do thấm hoặc thông gió kém thường xuyên. Mở cửa thông gió một lúc rồi xem mùi còn không, tìm vết ố, nấm mốc. Nếu có vết mốc lan rộng hoặc tường phồng, nên hỏi chủ nhà về nguyên nhân và cách xử lý trước khi ký.
Có nên ưu tiên căn hộ hai mặt thoáng dù giá cao hơn?
Đây là quyết định tùy ngân sách và cách sống. Căn hai mặt thoáng có cơ hội gió xuyên và nhiều ánh sáng hơn, nhưng cũng có thể nóng hơn nếu hai mặt nhận nắng gắt. Hãy kiểm thực tế hai mặt ấy nhìn ra đâu, nhận nắng lúc nào, rồi so với nhu cầu của gia đình.
Làm sao biết nhà bên cạnh có thể xây cao lên?
Quan sát đất trống, nhà thấp tầng bên cạnh, và hỏi thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý ở địa phương. Khi mua nhà, đây là câu hỏi nên đưa vào danh sách cần làm rõ cùng với các giấy tờ pháp lý, có thể nhờ người có chuyên môn hỗ trợ.