Sống ở chung cư khác nhà đất ở chỗ căn hộ của mình chỉ là một phần của một toà nhà chung: tường, sàn, trần dính liền với nhà hàng xóm, lối đi, thang máy, mái, hệ thống nước và phòng cháy là của chung, và mọi người cùng sống theo một bộ nội quy. Đổi lại, cư dân có an ninh, vệ sinh, bảo trì chung do ban quản lý lo, có tiện ích như sân chơi, công viên nội khu mà nhà đất trong phố khó có.
Người quen ở nhà đất khi chuyển lên chung cư thường bất ngờ nhất với ba chuyện: không được tự ý sửa những gì thuộc kết cấu và phần chung, tiếng ồn đi qua sàn trần nhiều hơn tưởng, và nhịp sống gắn với thang máy, giờ giấc, phí dịch vụ. Biết trước những điều này giúp chọn đúng căn và sống dễ chịu ngay từ đầu.
Phần dưới so sánh hai kiểu nhà theo từng mặt, nói về phần sở hữu chung và riêng, chuyện tầng thấp tầng cao khi ở, những thói quen làm hàng xóm chung cư dễ sống với nhau, và những việc nên làm trong tháng đầu về ở.
Chung cư và nhà đất: so sánh theo nhịp sống
Bảng dưới không nói kiểu nào tốt hơn, chỉ cho thấy mỗi kiểu đòi hỏi cách sống khác nhau.
| Mặt sống | Căn hộ chung cư | Nhà đất (nhà ống, nhà phố) |
|---|---|---|
| Lên xuống | Thang máy, một mặt bằng trong căn | Cầu thang trong nhà, nhiều tầng |
| Sửa chữa | Theo nội quy, không đụng kết cấu và phần chung | Tự quyết trong khuôn khổ pháp luật |
| Ánh sáng | Thường một hoặc hai mặt thoáng | Thường hai đầu thoáng, giữa nhà tối |
| Tiếng ồn | Từ trên, dưới, hành lang, bên cạnh | Từ mặt đường và tường chung |
| An ninh | Bảo vệ, thẻ ra vào, camera chung | Tự lo cửa ngõ |
| Chi phí chung | Phí quản lý, gửi xe hằng tháng | Tự sửa khi hỏng, không phí định kỳ |
| Thú cưng, phơi đồ, nướng thịt ngoài ban công | Theo nội quy toà nhà | Tự do hơn, nhưng vẫn cần giữ hoà khí |
Gia đình nhiều thế hệ, quen sân vườn, hay tụ họp đông người thường thấy chật ở chung cư hơn gia đình trẻ ít người. Ngược lại, người già yếu chân có khi lại dễ sống ở căn hộ có thang máy hơn ở nhà ống năm tầng. Cũng nên nhớ rằng mọi thứ trên một mặt bằng giúp việc nhà nhẹ đi rõ rệt: không còn cảnh xách giỏ đồ giặt lên sân thượng, không còn chạy xuống tầng trệt mở cửa cho khách. Nhiều gia đình thấy thời gian dọn dẹp mỗi tuần giảm hẳn sau khi chuyển từ nhà nhiều tầng sang căn hộ có cùng diện tích sử dụng.
Phần sở hữu chung và riêng: vì sao không được tự sửa mọi thứ
Trong một toà chung cư, căn hộ của bạn là phần sở hữu riêng, còn những thứ phục vụ cả toà như kết cấu chịu lực, mái, hành lang, cầu thang thoát hiểm, thang máy, hệ thống cấp thoát nước chính, hệ thống phòng cháy là phần sở hữu chung. Ranh giới cụ thể được ghi trong hợp đồng mua bán và quy chế của toà nhà, và có thể khác nhau giữa các dự án. Nên đọc kỹ hai văn bản này thay vì đoán.
Hệ quả trực tiếp là có những thứ trông như nằm trong nhà mình nhưng không được tự ý động tới: cột, vách chịu lực, sàn, đường ống đứng chạy xuyên các tầng, đầu phun và đầu báo cháy. Thay đổi mặt ngoài như lắp khung sắt ban công, đổi màu lan can, treo cục nóng điều hoà ra chỗ khác cũng thường phải theo quy định chung để giữ an toàn và hình thức toà nhà.
Muốn sửa căn hộ, nên báo ban quản lý trước, hỏi giờ thi công, nơi tập kết vật liệu, quy định vận chuyển bằng thang máy và đặt cọc nếu có. Thợ làm cần biết rõ chỗ nào là kết cấu. Những gì vượt khỏi phạm vi trang trí bên trong, nhất là đụng tới hệ thống chung, cần ý kiến của ban quản lý và người có chuyên môn. Chuyện bố trí nội thất căn hộ nhỏ thuộc phạm vi thiết kế nội thất, ở đây chỉ bàn ranh giới được và không được.
Tầng thấp hay tầng cao: khác gì khi đã ở
Tầng thấp gần đất hơn. Đi lại nhanh, đi cầu thang bộ được khi thang máy bảo trì hoặc mất điện, thoát nạn ngắn hơn. Đổi lại dễ nghe tiếng ồn từ đường, sân chơi, khu thương mại khối đế, và có khi nhiều muỗi hơn nếu gần cây xanh, mặt nước.
Tầng cao thoáng nhưng phụ thuộc thang máy. Gió nhiều, ít bụi đường, tầm nhìn rộng. Nhưng giờ cao điểm đợi thang lâu hơn, mất điện thì lên xuống vất vả, ban công gió mạnh nên chậu cây và đồ phơi phải được buộc chặt, lan can phải an toàn tuyệt đối khi có trẻ nhỏ.
Tầng ngay dưới mái và trên khối đế. Căn ngay dưới sân thượng chung có thể nóng hơn và có nguy cơ thấm từ mái. Căn ngay trên khu thương mại, bể bơi, phòng máy có thể nghe tiếng vận hành. Đây là những điều nên hỏi trước khi nhận hay thuê.
Chọn tầng là chuyện của người sẽ ở. Nhà có người già yếu, trẻ nhỏ hay ai đó khó đi lại nên ưu tiên tầng không quá cao để giảm phụ thuộc thang máy. Người làm việc tại nhà cần yên tĩnh thì có thể tránh tầng sát khối đế. Chuyện chọn tầng ở góc mua bán đã có các trang bất động sản bàn riêng.
Tiếng ồn qua sàn và tường: chung cư ồn theo cách khác
Ở chung cư, âm thanh đi theo kết cấu, nên tiếng bước chân, kéo ghế, rơi đồ ở tầng trên nghe rất rõ dù tiếng nói lại nhỏ. Mấy điều nên biết:
- Tiếng va chạm truyền xa hơn tiếng nói. Kéo ghế, chạy nhảy, đóng cửa mạnh, khoan tường là những nguồn khiến hàng xóm khó chịu nhất.
- Mình cũng là tầng trên của ai đó. Đệm chân ghế, thảm ở khu trẻ chơi, dép đi trong nhà giảm được phần lớn tiếng ồn mình gây ra.
- Giờ yên tĩnh là quy ước chung. Nội quy nhiều toà nhà có giờ hạn chế thi công và gây ồn, nên biết và tôn trọng.
- Đường ống nước, thang máy, ống rác có thể gây tiếng động ở các căn sát cạnh. Khi xem căn, nên đứng yên vài phút ở phòng ngủ để nghe.
- Khi bị làm phiền, nói chuyện trực tiếp, nhẹ nhàng trước, rồi mới nhờ ban quản lý. Giải pháp kỹ thuật cách âm sàn có chuyên mục chống nóng, chống thấm, cách âm trình bày kỹ hơn.
Nhiều mâu thuẫn chung cư bắt nguồn từ việc mỗi bên chỉ nghe thấy tiếng ồn của người khác mà không nhận ra tiếng ồn của mình.
Những thói quen làm hàng xóm chung cư dễ sống với nhau
Chung cư gom hàng trăm hộ vào một toà, nên những thói quen nhỏ có tác động lớn. Rác là chuyện đầu tiên: đổ đúng giờ, đúng chỗ, buộc kín túi, không để túi rác ngoài hành lang qua đêm. Hành lang là lối thoát nạn, không nên đặt giày dép, xe đạp trẻ con, chậu cây chắn lối. Thang máy là không gian chung: giữ cửa khi có người chạy tới, nhường người già và trẻ nhỏ, vận chuyển đồ lớn vào giờ vắng.
Chuyện phơi đồ, nuôi thú cưng, nướng thịt ngoài ban công, sửa nhà vào cuối tuần đều thường có quy định riêng trong nội quy toà nhà. Có toà cho, có toà hạn chế. Nên đọc trước khi chuyển đến để khỏi phải thay đổi thói quen trong tâm thế bị nhắc nhở. Nhà có chó mèo nên có thói quen dắt qua lối đi chung bằng dây, dọn chất thải ngay.
Cuối cùng là tham gia đời sống chung: dự hội nghị nhà chung cư, đọc thông báo của ban quản lý, phản ánh khi thấy hỏng hóc ở phần chung. Một toà nhà được giữ gìn tốt là kết quả của nhiều cư dân cùng để ý, không chỉ của ban quản lý.
Phí dịch vụ và quỹ bảo trì: hiểu để khỏi bực mình
Người chuyển từ nhà đất sang chung cư thường thấy lạ nhất là khoản tiền phải đóng đều đặn mỗi tháng dù trong nhà chẳng hỏng gì. Đó là phí quản lý vận hành, dùng để trả cho bảo vệ, vệ sinh khu chung, vận hành thang máy, máy bơm, chiếu sáng hành lang, chăm cây xanh và nhân sự của ban quản lý. Phí gửi xe thường tính riêng. Mức thu, cách tính và những gì được bao gồm do hợp đồng, quy chế và hội nghị nhà chung cư quyết định, mỗi toà một khác.
Khác với phí quản lý là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, thường được nộp khi mua căn hộ và để dành cho những việc lớn như sửa mái, thay thang máy, cải tạo hệ thống phòng cháy sau nhiều năm. Nhiều tranh chấp ở chung cư xoay quanh khoản này, nên cư dân có quyền và nên quan tâm tới việc nó được quản lý ra sao. Quy định cụ thể về việc thu, giữ và chi khoản này cần đối chiếu văn bản pháp luật hiện hành về nhà ở.
Ở góc người sống trong nhà, cách nhìn hợp lý là coi phí chung như tiền mình vẫn phải bỏ ra khi ở nhà đất, chỉ là được gom lại và chia đều. Ở nhà ống, hỏng máy bơm, thấm mái, thay khoá cổng là tiền túi từng nhà; ở chung cư, những việc đó được làm cho cả toà. Điều cần đòi hỏi là sự minh bạch: biết tiền đi đâu, việc gì đã làm, việc gì còn chờ.
Tháng đầu về ở: việc nên làm theo thứ tự
Dọn về chung cư thường bận rộn, nhưng những việc sau đây làm sớm sẽ tránh được nhiều rắc rối:
- Đọc nội quy toà nhà và quy chế quản lý, lưu lại các điểm về sửa chữa, thú cưng, rác, giờ yên tĩnh.
- Đi xem lối thoát hiểm từ cửa nhà mình tới cầu thang bộ gần nhất, cho cả nhà cùng biết.
- Kiểm tra căn hộ: vết thấm quanh cửa sổ và dưới trần nhà tắm, nước chảy ở các thoát sàn, hoạt động của đầu báo cháy, ổ điện.
- Làm quen hàng xóm hai bên và tầng trên dưới, để sau này có chuyện gì cũng dễ nói.
- Đăng ký với ban quản lý: thẻ ra vào, gửi xe, số liên lạc khi khẩn cấp.
- Ghi lại vị trí van nước, cầu dao tổng trong căn để xử lý nhanh khi có sự cố.
- Ở vài tuần rồi mới sửa sang lớn, để biết thật sự căn nhà thiếu gì, nóng ở đâu, ồn ở đâu.
Những việc này không tốn nhiều công nhưng giúp gia đình nhập vào nhịp sống của toà nhà thay vì đứng ngoài nó. Với người thuê, nên làm cùng chủ nhà buổi kiểm tra căn hộ và chụp ảnh hiện trạng, để khi trả nhà không phải tranh cãi về những hư hỏng có từ trước.
Câu hỏi thường gặp
Sống chung cư có hợp với gia đình ba thế hệ không?
Được, nếu căn đủ phòng và có thang máy ổn định. Điều cần tính là không gian riêng cho ông bà, nhà vệ sinh gần phòng ngủ của người già và chỗ tụ họp đông người vào dịp lễ. Nhiều gia đình chọn hai căn gần nhau trong cùng toà để vừa gần vừa riêng.
Căn hộ một mặt thoáng có sống thoải mái được không?
Được, nhưng ánh sáng và gió chỉ vào từ một phía, các phòng sâu bên trong dễ tối và bí. Nên để phòng sinh hoạt chính sát mặt thoáng và giữ cửa thông giữa các phòng. Chuyên mục ánh sáng tự nhiên và thông gió có bài riêng cho căn hộ một mặt thoáng.
Có được tự lắp lưới, khung sắt ở ban công không?
Lưới an toàn cho trẻ nhỏ thường được khuyến khích, nhưng kiểu dáng, màu sắc và cách lắp có thể bị quy định để giữ mặt ngoài toà nhà và không cản lối thoát nạn. Nên hỏi ban quản lý về mẫu được phép trước khi lắp.
Ở chung cư lâu năm có điều gì cần để ý thêm?
Toà nhà cũ có thể xuống cấp ở thang máy, đường ống, chống thấm mái và hệ thống phòng cháy. Nên quan tâm tới kế hoạch bảo trì phần chung, tham gia hội nghị cư dân và để ý các vết nứt, thấm bất thường để báo sớm.
Thuê căn hộ chung cư thì người thuê có phải theo nội quy không?
Có. Nội quy áp dụng với mọi người đang sống trong toà nhà, kể cả người thuê. Người thuê nên xin chủ nhà bản nội quy và hỏi rõ ai chịu phí quản lý, gửi xe, ai chịu trách nhiệm khi có hư hỏng trong căn.
Chung cư mini có giống chung cư thông thường không?
Chung cư mini thường là nhà nhiều tầng chia thành nhiều căn nhỏ, quy mô và cách quản lý khác với toà chung cư lớn. Người ở nên đặc biệt để ý lối thoát nạn, thiết bị báo cháy và cách chủ nhà quản lý phần chung, vì đây là điểm yếu hay gặp.