Khi làm lại nhà cũ, thứ tự hợp lý là: an toàn kết cấu trước, kín nước thứ hai, hệ thống điện nước thứ ba, bố cục công năng thứ tư, bề mặt và trang trí sau cùng. Mỗi tầng dưới là nền cho tầng trên. Làm đẹp một bức tường mà sau lưng nó là dây điện mục và đường ống rỉ thì vẻ đẹp đó có hạn sử dụng rất ngắn.
Thứ tự này không có nghĩa là nhà nào cũng phải làm đủ năm tầng. Nó là cách sắp danh sách việc khi tiền và thời gian có hạn: hạng mục ở tầng thấp hơn luôn được xét trước. Nếu kết cấu, mái, điện nước đều ổn, gia đình có thể dồn gần hết sức cho bố cục và bề mặt mà không áy náy.
Bài này giải thích lý do của từng tầng, cách nhận ra một hạng mục thuộc tầng nào, một bảng chấm điểm đơn giản để xếp danh sách việc, và những trường hợp hợp lý để đảo thứ tự. Những việc cụ thể về chống nóng, chống thấm, cách âm có bài riêng ở mục Chống nóng, chống thấm, cách âm.
Tháp năm tầng của một ngôi nhà cũ
Tầng một, an toàn kết cấu. Móng, cột, dầm, sàn, mái, cầu thang, lan can. Đây là những thứ nếu hỏng có thể gây thương tích hoặc nguy hiểm cho cả nhà và nhà bên cạnh. Dấu hiệu cần để ý: vết nứt chéo hoặc nứt rộng dần, sàn võng, cửa bỗng kẹt nhiều cái cùng lúc, thép lộ ra bị gỉ phồng. Việc ở tầng này luôn cần kỹ sư đánh giá.
Tầng hai, kín nước. Mái, sân thượng, tường ngoài, chân tường, khe tiếp giáp với nhà bên. Nước lọt vào là nguồn gốc của rất nhiều hư hỏng khác: gỉ thép, mục gỗ, bong sơn, nấm mốc, chập điện. Chặn nước trước thì những gì làm sau mới bền.
Tầng ba, hệ thống điện và nước. Dây điện cũ, tủ điện thiếu thiết bị bảo vệ, ống cấp nước rỉ, ống thoát hay tắc, bể nước bẩn. Những thứ này nằm trong tường và sàn, muốn thay phải đục; vì thế phải thay trước khi hoàn thiện bề mặt.
Tầng bốn, bố cục và công năng. Vị trí cầu thang, phòng vệ sinh, bếp, cửa sổ, giếng trời, cách chia phòng. Đây là nơi chất lượng sống thay đổi nhiều nhất, và cũng là nơi quyết định khó đảo ngược nhất.
Tầng năm, bề mặt và trang trí. Sơn, lát, ốp, trần, đèn, rèm, cây, đồ rời. Phần này đẹp lên nhanh, dễ thấy, nhưng cũng dễ làm lại nhất. Nó đứng cuối không phải vì kém quan trọng, mà vì nó phụ thuộc vào mọi thứ bên dưới.
Vì sao cái đẹp phải đứng cuối hàng
Lý do đầu tiên là thứ tự vật lý. Bề mặt nằm ngoài cùng; mọi việc ở tầng dưới đều phải xuyên qua bề mặt mới làm được. Thay dây điện phải đục tường, thay ống phải đục sàn, xử lý thấm phải bóc lớp hoàn thiện. Làm bề mặt trước chẳng khác gì sơn cửa rồi mới thay bản lề.
Lý do thứ hai là chi phí của sự chậm trễ không đều nhau. Một bức tường sơn cũ để thêm hai năm không làm hỏng gì khác. Một chỗ thấm để thêm hai năm có thể làm gỉ thép sàn, hỏng trần tầng dưới, mốc tủ đồ. Một mối nối điện kém để thêm hai năm là một nguy cơ cháy ngày nào cũng có. Việc ở tầng thấp hỏng thì kéo theo việc khác; việc ở tầng cao chỉ hỏng chính nó.
Lý do thứ ba là tâm lý, thứ dễ bị đánh giá thấp. Khi nhà vừa đẹp lên, người ta rất ngại đục phá lại. Chỗ thấm nhỏ, dây điện cũ thế là bị gác lại thêm vài năm vì “nhà đang đẹp, đục ra tiếc”. Làm phần ngầm trước thì không có nỗi tiếc đó.
Điều này không có nghĩa là không được làm gì cho đẹp khi phần ngầm chưa xong. Đồ rời, cây xanh, rèm, sắp xếp lại đồ đạc không đụng tường sàn thì làm lúc nào cũng được, và giúp cả nhà thấy dễ chịu trong lúc chờ.
Chấm điểm để xếp danh sách việc
Khi danh sách việc dài, chấm mỗi hạng mục theo bốn câu hỏi, mỗi câu từ 0 đến 3 điểm, rồi cộng lại. Điểm cao làm trước. Ví dụ giả định cho một nhà ống cũ:
| Hạng mục | Nguy hiểm nếu để | Lan sang hư hỏng khác | Phải đục lại nếu làm sau | Ảnh hưởng sinh hoạt hằng ngày | Tổng |
|---|---|---|---|---|---|
| Thay hệ thống điện cũ | 3 | 2 | 3 | 2 | 10 |
| Xử lý thấm sân thượng | 1 | 3 | 2 | 2 | 8 |
| Mở giếng trời cho tầng trệt | 0 | 0 | 3 | 3 | 6 |
| Lát lại sàn tầng hai | 0 | 0 | 1 | 1 | 2 |
| Sơn lại mặt tiền | 0 | 1 | 0 | 1 | 2 |
| Thay đèn và rèm | 0 | 0 | 0 | 2 | 2 |
Bảng không thay được đánh giá của người có chuyên môn, nhưng giúp cả nhà thống nhất bằng lý lẽ thay vì bằng cảm giác. Nó cũng làm lộ ra một điều: việc “phải đục lại nếu làm sau” có điểm cao luôn nên đi cùng đợt với việc đục phá khác, như mở giếng trời đi cùng đợt thay điện.
Cách nhận ra hạng mục thuộc tầng nào
Nhiều thứ trông giống nhau nhưng thuộc tầng khác nhau. Một vài cặp hay bị nhầm:
- Vết nứt chân chim trên lớp vữa thường là chuyện bề mặt; vết nứt xiên, nứt xuyên tường, nứt rộng dần là chuyện kết cấu, cần kỹ sư xem.
- Sơn bong ở chân tường thường là chuyện kín nước, hơi ẩm từ dưới lên, sơn lại không giải quyết được.
- Ổ cắm lỏng, công tắc nóng không phải chuyện thẩm mỹ mà là chuyện hệ thống điện, cần thợ điện có chuyên môn kiểm tra cả đường dây phía sau.
- Nước yếu ở tầng trên có thể do đường ống cũ đóng cặn, không chỉ do máy bơm; đây là tầng hệ thống.
- Nhà tối, bí là chuyện bố cục và công năng, đèn sáng hơn chỉ chữa phần ngọn. Cách mở sáng, thông gió có bài riêng ở mục Ánh sáng tự nhiên và thông gió.
- Lan can lung lay, bậc thang mẻ nghe như chuyện nhỏ nhưng thuộc tầng an toàn, nhất là nhà có trẻ nhỏ và người già.
Khi không chắc một dấu hiệu thuộc tầng nào, xếp nó vào tầng thấp hơn và nhờ người có chuyên môn xem. Xếp nhầm lên cao thì sẽ bị gác lại; xếp nhầm xuống thấp chỉ mất một buổi kiểm tra.
Khi nào được phép đảo thứ tự
Tháp năm tầng là nguyên tắc, không phải luật cứng. Có ba trường hợp hợp lý để làm một việc ở tầng cao trước. Trường hợp đầu là khi việc đó gần như miễn phí nếu làm cùng lúc: đang đục tường để thay dây điện thì tiện chỉnh luôn vị trí ổ cắm, công tắc theo bố cục mới; đang dỡ mái thì tiện nâng cao độ hoặc thêm khe lấy sáng. Lúc này việc ở tầng bốn đi kèm tầng ba vì chúng chung một lần đục.
Trường hợp thứ hai là khi việc ở tầng cao đang ảnh hưởng sức khoẻ hoặc sinh hoạt thiết yếu: một phòng ngủ không có cửa sổ khiến người ở mất ngủ triền miên, một nhà vệ sinh duy nhất ở tầng ba trong khi có người già không leo cầu thang được. Khi đó công năng được nâng lên hàng đầu, miễn phần an toàn và kín nước không có vấn đề cấp bách.
Trường hợp thứ ba là khi gia đình cần một kết quả thấy được để giữ động lực. Kế hoạch nhiều năm toàn việc ngầm rất dễ làm người ta nản. Làm đẹp hẳn một góc nhỏ, chẳng hạn bậc thềm và lối vào, giúp cả nhà tin rằng kế hoạch đang đi đúng hướng. Góc đó nên chọn sao cho không bị đụng tới trong các đợt sau.
Đánh giá hiện trạng: chủ nhà tự làm được gì, phần nào cần người có chuyên môn
Trước khi xếp ưu tiên, cần biết nhà đang ở tình trạng nào. Chủ nhà tự làm được một vòng quan sát kỹ: đi từ sân thượng xuống tầng trệt sau một trận mưa lớn, ghi lại mọi vết ố, vết ẩm, chỗ bong tróc; mở từng vòi nước xem áp lực và màu nước; bật tắt từng công tắc, cắm thử từng ổ, để ý mùi khét hay tiếng lách tách; mở tủ điện xem có thiết bị chống giật hay không; quan sát mọi vết nứt và chụp ảnh có thước kẻ đặt cạnh để sau này so xem có rộng ra không.
Những gì vượt quá quan sát thì cần người có chuyên môn. Kết cấu cần kỹ sư xây dựng đánh giá, nhất là nhà đã cơi nới, nhà bị nhà bên xây sát làm nứt, nhà định thêm tầng hay mở lỗ sàn. Điện cần thợ điện có chuyên môn đo cách điện, kiểm tiết diện dây và tải. Thấm cần người làm nghề tìm đúng nguồn nước, vì vết ố hiện ra thường cách xa chỗ nước lọt vào.
Kết quả của vòng đánh giá là một danh sách có ảnh, có vị trí, có mức độ. Danh sách này là đầu vào của bảng chấm điểm ở trên, và cũng là thứ đáng giữ trong hồ sơ ngôi nhà để lần sau so sánh.
Ví dụ giả định: xếp lại danh sách mong muốn của một gia đình
Ví dụ giả định một gia đình ba thế hệ liệt kê mong muốn theo thứ tự nghĩ ra, rồi xếp lại theo tháp năm tầng. Cột cuối là đợt được đề xuất sau khi xếp.
| Mong muốn ban đầu | Thuộc tầng | Lý do xếp lại | Đợt đề xuất |
|---|---|---|---|
| Ốp đá phòng khách cho sang | Năm, bề mặt | Không gấp, phụ thuộc việc đi lại điện ở tường đó | Sau cùng |
| Làm lại bếp cho rộng | Bốn, công năng | Đụng ống thoát và điện bếp, nên đi cùng đợt thay điện nước | Đợt hai |
| Hết thấm trần phòng ngủ tầng ba | Hai, kín nước | Nước đang làm hỏng trần, lan dần sang tường | Đợt một |
| Thay ổ cắm hay nóng ở bếp | Ba, hệ thống | Dấu hiệu quá tải, nguy cơ cháy | Ngay, trước cả đợt một |
| Thêm tay vịn cầu thang cho bà | Một, an toàn | Nguy cơ ngã, chi phí nhỏ, không đục lớn | Ngay |
| Sơn lại mặt tiền | Năm, bề mặt | Làm sau khi xong việc bên trong để khỏi bẩn | Đợt cuối |
Danh sách sau khi xếp có hai điều đáng chú ý. Một là có những việc “ngay”, nhỏ và rẻ, nhưng liên quan an toàn nên không chờ đợt nào cả. Hai là mong muốn mà gia đình nói đầu tiên, ốp đá phòng khách, lại đứng cuối hàng. Điều đó không có nghĩa là mong muốn ấy sai, mà là nó sẽ đẹp và bền hơn khi mọi thứ phía sau bức tường đã được làm xong.
Khi bàn trong nhà, nên giữ nguyên danh sách gốc bên cạnh danh sách đã xếp, để ai cũng thấy mong muốn của mình vẫn nằm trong kế hoạch, chỉ là đến lượt muộn hơn.
Câu hỏi thường gặp
Nhà mới xây vài năm có cần theo tháp năm tầng không?
Vẫn dùng được, nhưng thường ba tầng dưới đã ổn nên phần lớn việc sẽ ở bố cục và bề mặt. Tuy vậy nhà mới vẫn có thể thấm ở sân thượng, khe tiếp giáp hay nứt do lún; nếu thấy dấu hiệu thì xếp chúng lên trước như nhà cũ.
Nếu tiền chỉ đủ cho tầng một và tầng hai thì làm sao sống cho dễ chịu?
Dùng những thứ không đụng tường sàn: sắp xếp lại đồ đạc, thêm đèn cắm, rèm, cây, thảm, dọn bớt đồ thừa. Những thứ này có thể mang sang nhà sau khi hoàn thiện, nên không phí. Phần đục phá để dành cho đợt có đủ tiền.
Có nên thay toàn bộ hệ thống điện nếu chỉ một vài ổ cắm có vấn đề?
Tuỳ kết quả kiểm tra. Nếu dây cùng tuổi, cùng loại và đã xuống cấp đồng đều, sửa vài ổ chỉ là chữa ngọn. Nếu lỗi nằm ở thiết bị lẻ còn dây vẫn tốt thì thay thiết bị là đủ. Thợ điện có chuyên môn đo đạc sẽ trả lời được câu này.
Thứ tự ưu tiên có khác giữa nhà phố và căn hộ chung cư không?
Khác ở phạm vi. Căn hộ thường không tự xử lý được kết cấu và mái vì đó là phần chung, nên tầng một và một phần tầng hai thuộc trách nhiệm toà nhà. Chủ căn hộ bắt đầu từ chống thấm khu vệ sinh, điện nước trong căn rồi mới tới bố cục, bề mặt.
Bảng chấm điểm có nên cho cả nhà cùng chấm không?
Nên. Mỗi người sống trong nhà nhìn thấy một mặt khác: người nấu ăn biết chỗ nước yếu, người già biết bậc nào khó đi, trẻ con biết ổ cắm nào nằm thấp. Chấm chung giúp lộ ra những việc một người không thấy, và giúp cả nhà đồng thuận khi phải gác lại mong muốn riêng.
Có cần kiểm tra mối mọt trước khi sửa không?
Nên kiểm, nhất là nhà có nhiều đồ gỗ, khung cửa gỗ, trần gỗ hay đã thấy dấu vết đất mối. Mối gây hại cả kết cấu gỗ lẫn đồ đạc; xử lý trước khi hoàn thiện dễ hơn nhiều so với sau khi đã đóng trần, lát sàn mới.