Buổi nhận nhà sau cải tạo nên được chuẩn bị như một cuộc kiểm tra có kế hoạch, không phải một vòng đi xem cho vui. Cách hiệu quả là đi theo từng hệ thống: nước, điện, cửa, bề mặt, an toàn, rồi mới tới những chi tiết thẩm mỹ. Mỗi lỗi phát hiện được ghi lại có ảnh, vị trí, mô tả, và hai bên thống nhất thời hạn sửa.
Nhận nhà không kết thúc ở buổi bàn giao. Những tuần đầu sống trong nhà, nhất là sau trận mưa lớn đầu tiên và khi mọi thiết bị chạy cùng lúc, mới lộ ra nhiều lỗi mà buổi kiểm tra không thấy được. Vì thế bảo hành, tiền giữ lại và cách liên hệ để báo lỗi cần được chốt trước khi chia tay đội thợ.
Bài này dành cho chủ nhà sau một lần sửa có quy mô. Kỹ thuật nghiệm thu chuyên sâu của từng hạng mục là việc của người có chuyên môn; ở đây là những gì chủ nhà tự kiểm được bằng mắt, tay và vài dụng cụ đơn giản, cùng cách giữ quyền lợi bảo hành.
Chuẩn bị trước buổi nhận nhà
Một buổi nhận nhà tốt bắt đầu từ hôm trước. Những thứ nên chuẩn bị:
- Bản vẽ và hợp đồng, kèm danh sách mọi thay đổi đã duyệt trong quá trình làm, để đối chiếu cái được làm với cái đã thống nhất.
- Đèn pin để soi góc tối, gầm cầu thang, trong tủ; ánh đèn chiếu xiên còn giúp thấy chỗ tường, trần không phẳng.
- Một thiết bị cắm thử như sạc điện thoại hoặc đèn bàn nhỏ, để thử từng ổ cắm.
- Xô nước để đổ thử những chỗ có thoát sàn, ban công, sân thượng.
- Băng dán giấy màu để đánh dấu tại chỗ những vị trí cần sửa, kèm bút ghi số thứ tự.
- Điện thoại sạc đầy để chụp ảnh, quay video.
- Thời gian đủ dài: ít nhất nửa ngày với nhà vài tầng, vào ban ngày để có ánh sáng tự nhiên, và nên có hai người để một người kiểm, một người ghi.
Đề nghị người đứng đầu đội thợ đi cùng trong buổi nhận nhà. Họ giải thích được những gì đã làm, và nghe trực tiếp lỗi sẽ dễ thống nhất cách sửa hơn là đọc lại danh sách qua tin nhắn.
Nếu trong nhà có người lớn tuổi hay trẻ nhỏ, mời họ cùng đi một đoạn: người già thử bậc cầu thang và tay vịn, trẻ con thử tầm với của công tắc. Họ nhận ra những điều người khoẻ mạnh đi lướt qua.
Kiểm nước: hệ thống hay gây hậu quả nhất
Nước rò rỉ là lỗi gây hư hỏng lan rộng nhất, nên kiểm đầu tiên và kỹ nhất:
- Khoá hết vòi trong nhà, xem đồng hồ nước có còn quay không. Nếu còn quay khi không ai dùng nước, có chỗ rò.
- Mở lần lượt từng vòi, vòi sen, xả bệ xí; xem áp lực nước, nước có trong không, có tiếng lạ trong ống không.
- Mở nhiều vòi cùng lúc ở các tầng để xem tầng trên cùng còn đủ nước không.
- Nhìn dưới chậu rửa, sau bệ xí, chỗ nối máy giặt xem có giọt nước, vết ẩm không. Để giấy khô ở các chỗ nối rồi quay lại xem sau một lúc.
- Đổ nước ra sàn nhà tắm, ban công, sân thượng; xem nước có chảy hết về phễu thu không hay đọng thành vũng.
- Xả nước nóng từ bình nóng lạnh, kiểm nước nóng đến đúng vòi và không rò ở chỗ nối.
- Ngửi ở phễu thu sàn và quanh bệ xí; mùi hôi có thể là dấu hiệu thiếu bẫy chặn mùi hoặc thông hơi chưa đúng.
Chống thấm không kiểm được hoàn toàn trong một buổi. Hỏi đội thợ đã ngâm nước thử chống thấm trước khi lát chưa, có ảnh không, và ghi rõ chống thấm vào danh sách bảo hành.
Kiểm điện, cửa và những thứ đóng mở
Tủ điện. Mở tủ, xem các thiết bị đóng cắt có nhãn ghi rõ nhánh nào cho khu nào không; có thiết bị chống giật hay không. Bật tắt từng thiết bị xem có đúng khu vực tương ứng. Phần đo đạc kỹ thuật để thợ điện có chuyên môn làm.
Ổ cắm và công tắc. Cắm thử từng ổ, bật tắt từng công tắc, xem đèn sáng đúng chỗ. Chú ý ổ cắm lỏng, mặt ổ không phẳng với tường, công tắc nóng sau vài phút dùng.
Các thiết bị chạy cùng lúc. Bật điều hoà, bình nóng lạnh, bếp điện, máy giặt cùng lúc trong một thời gian để xem có bị ngắt không. Ngắt liên tục có thể do nhánh bị quá tải hoặc lỗi đấu nối.
Cửa đi, cửa sổ. Mở đóng từng cánh nhiều lần; cánh có kẹt, xệ, cọ sàn không, khoá có vào êm không. Cửa sổ đóng lại có kín không, gioăng có đều không. Cửa ra ban công và sân thượng là nơi hay thấm nước nhất.
Tủ, ngăn kéo, cửa thăm. Mở hết các cánh tủ, ngăn kéo cố định, các cửa thăm đường ống. Cửa thăm phải mở được thật, không bị trát kín hay bị sơn dính.
Thiết bị có điều khiển. Rèm điện, cổng, đèn cảm biến, quạt hút: chạy thử từng cái, nhận đủ điều khiển, hướng dẫn sử dụng, giấy bảo hành.
Kiểm bề mặt và an toàn
Bề mặt là phần dễ thấy, nhưng nên kiểm có phương pháp thay vì đi lướt. Với tường và trần, soi đèn pin xiên sát mặt tường để thấy chỗ lồi lõm, vết nứt chân chim, chỗ sơn không đều màu. Với sàn lát, đi khắp sàn, gõ nhẹ bằng cán dụng cụ vào từng viên ở những khu nghi ngờ; tiếng bộp rỗng khác hẳn tiếng đặc có thể là dấu hiệu viên gạch không bám vữa đều. Xem mạch gạch có thẳng, đều, đầy không; chỗ giao giữa sàn và chân tường có khe hở không.
Với đồ gỗ, đá, kính, xem cạnh có sứt mẻ, xước không, các mối ghép có khít không. Lỗi bề mặt nhỏ nên được ghi lại dù không ảnh hưởng sử dụng, vì sau khi đội thợ rời đi thì việc gọi họ quay lại sửa một vết xước rất khó.
An toàn là phần cần kiểm kỹ hơn cả thẩm mỹ. Lan can cầu thang, lan can ban công, lan can quanh giếng trời phải chắc chắn khi lay mạnh, khoảng hở giữa các thanh không đủ để trẻ nhỏ chui lọt đầu. Bậc cầu thang đều nhau, không có bậc cao thấp khác hẳn những bậc còn lại. Sàn nhà tắm không trơn trượt quá mức khi ướt. Không còn đinh, vít, mảnh kính sót lại. Những điểm này chủ nhà tự thấy được, và không nên chấp nhận khi chưa đạt.
Ghi lỗi: một danh sách mà cả hai bên cùng dùng
Danh sách lỗi tồn đọng là sản phẩm quan trọng nhất của buổi nhận nhà. Nó nên đủ rõ để ai đọc cũng tìm đúng chỗ và hiểu đúng lỗi. Ví dụ giả định cách ghi:
| Số | Vị trí | Mô tả lỗi | Ảnh | Hạn sửa | Đã sửa |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Nhà tắm tầng hai, phễu thu sàn | Nước đọng thành vũng gần cửa, không chảy về phễu | Có | Thoả thuận | Chưa |
| 2 | Phòng ngủ tầng ba, ổ cắm đầu giường bên trái | Không có điện | Có | Thoả thuận | Chưa |
| 3 | Cửa ra ban công tầng hai | Cánh cọ sàn khi đóng, khoá vào khó | Có | Thoả thuận | Chưa |
| 4 | Cầu thang tầng một lên tầng hai | Bậc thứ ba có viên gạch gõ nghe rỗng | Có | Thoả thuận | Chưa |
| 5 | Tường phòng khách cạnh cửa sổ | Vết sơn không đều màu một mảng | Có | Thoả thuận | Chưa |
Đánh số khớp với miếng băng giấy dán tại chỗ, để thợ đến sửa tìm được ngay. Cả hai bên giữ một bản. Khi sửa xong mỗi lỗi, chủ nhà kiểm lại rồi mới đánh dấu đã sửa, kèm ngày.
Thanh toán đợt cuối nên gắn với danh sách này: phần lớn trả khi nhận nhà, phần giữ lại trả khi các lỗi đã được sửa và qua thời gian sử dụng thử theo hợp đồng.
Những tuần đầu và thời gian bảo hành
Những tuần đầu sống trong nhà là phần tiếp nối của buổi nhận nhà. Nên để ý sau trận mưa lớn đầu tiên: soi trần tầng trên cùng, chân tường giáp nhà bên, quanh cửa sổ, cửa ra ban công. Để ý khi mọi thiết bị chạy cùng lúc những buổi tối nóng: điện có ngắt không, ổ cắm nào ấm lên. Để ý mùi ở nhà vệ sinh, bếp, và vết nứt mới ở chỗ giao giữa tường cũ và tường mới, vì vật liệu mới co ngót trong thời gian đầu.
Mỗi lỗi phát hiện thêm, ghi tiếp vào cùng danh sách, chụp ảnh, báo bên thi công qua kênh đã thoả thuận trong hợp đồng. Báo sớm khi lỗi còn nhỏ; một vết thấm báo ngay tuần đầu dễ được xử lý hơn nhiều so với khi đã làm hỏng trần.
Giữ đủ hồ sơ bảo hành: hợp đồng với điều khoản bảo hành, danh sách hạng mục được bảo hành và thời hạn, giấy bảo hành của từng thiết bị, hoá đơn mua hàng. Ghi lại ngày bắt đầu bảo hành của từng hạng mục; một số thiết bị bảo hành tính từ ngày mua chứ không từ ngày lắp. Trước khi hết hạn bảo hành của những hạng mục quan trọng như chống thấm, nên đi kiểm lại một vòng để báo lỗi kịp thời.
Những câu nên hỏi thẳng đội thợ trong buổi bàn giao
Có những thứ không nhìn thấy được vì đã nằm sau lớp vữa, lớp gạch. Thay vì đoán, hỏi thẳng và đề nghị bằng chứng:
- Đường cấp nước đã thử áp lực chưa, thử trong bao lâu, có ảnh hay video lúc thử không?
- Chống thấm sàn nhà tắm, ban công, sân thượng đã ngâm nước thử chưa, ngâm bao lâu, tầng dưới có thấy ẩm không?
- Có ảnh đường điện, đường nước trước khi trát không? Nếu có, xin toàn bộ, kể cả ảnh chụp trên điện thoại của thợ.
- Van khoá nước tổng và van khoá từng khu nằm ở đâu? Đi cùng thợ tới tận nơi, thử đóng mở từng van.
- Nhánh điện nào cấp cho khu nào, đã dán nhãn trong tủ điện chưa? Có nhánh nào chừa sẵn cho sau này không?
- Cửa thăm, lỗ thông tắc của đường thoát nằm ở đâu?
- Những chỗ thay đổi so với bản vẽ là những chỗ nào, vì sao đổi, đã cập nhật lên bản vẽ chưa?
- Vật liệu thừa cùng lô như gạch, sơn còn lại bao nhiêu, mã màu sơn là gì?
Ghi lại các câu trả lời vào biên bản hoặc gửi lại bằng tin nhắn để xác nhận. Những thông tin này là phần cốt lõi của hồ sơ ngôi nhà, và sau khi đội thợ đi rồi thì rất khó hỏi lại cho chính xác.
Đội thợ làm cẩn thận thường trả lời được ngay và có sẵn ảnh. Nếu nhiều câu không có câu trả lời, đó là tín hiệu nên kiểm kỹ hơn những phần còn nhìn thấy và cân nhắc giữ lại phần thanh toán cho tới khi các hạng mục quan trọng được chứng minh.
Câu hỏi thường gặp
Có nên thuê người kiểm tra độc lập khi nhận nhà không?
Với lần cải tạo lớn, đụng kết cấu, thay toàn bộ điện nước, thuê người có chuyên môn kiểm tra độc lập là đáng cân nhắc. Họ có dụng cụ đo và kinh nghiệm nhận ra lỗi mà chủ nhà khó thấy. Với sửa bề mặt, chủ nhà tự kiểm theo danh sách thường là đủ.
Thấy lỗi nhỏ có nên nhận nhà luôn không?
Có thể nhận và dọn về nếu lỗi không ảnh hưởng an toàn và sử dụng, nhưng phải ghi đủ vào danh sách tồn đọng, có hạn sửa và giữ lại một phần thanh toán tương ứng. Lỗi về an toàn như lan can lỏng, điện chập chờn thì nên sửa trước khi dọn về.
Vết nứt xuất hiện sau vài tháng có phải lỗi thi công không?
Không phải lúc nào cũng vậy. Nứt chân chim ở lớp vữa tại chỗ giao tường cũ và tường mới khá thường gặp do co ngót. Nứt xiên, nứt rộng dần, nứt kèm cửa kẹt thì cần người có chuyên môn xem. Ghi lại, chụp ảnh có thước so sánh, báo bên thi công.
Bên thi công chậm sửa lỗi bảo hành thì làm sao?
Nhắc lại bằng văn bản hoặc tin nhắn có lưu, nêu rõ lỗi, ngày báo lần đầu, điều khoản bảo hành liên quan. Phần tiền giữ lại là công cụ thương lượng hữu ích. Nếu không giải quyết được, các bước hoà giải và giải quyết tranh chấp nên hỏi người có chuyên môn pháp lý.
Có cần vệ sinh công nghiệp trước khi kiểm tra không?
Nên làm vệ sinh trước, vì bụi che mất vết xước, vết nứt, chỗ sơn không đều. Nhưng kiểm tra nước và điện thì làm được cả trước và sau. Nếu hợp đồng đã bao gồm vệ sinh, kiểm cả chất lượng vệ sinh trong buổi nhận nhà.
Có nên giữ lại một ít vật liệu thừa sau khi sửa không?
Nên giữ một ít gạch lát, gạch ốp, sơn cùng mã, keo chà ron cùng màu, ghi rõ dùng ở đâu. Khi cần vá một viên gạch vỡ hay dặm một mảng sơn, có vật liệu cùng lô giúp chỗ sửa không bị lệch màu. Cất ở chỗ khô, kín.